Домик в Европе. Время покупать?
Александр Соколов, директор аналитического департамента инвестиционного холдинга Про-Капитал
В течение последних десяти лет, до кризиса, цены на европейскую недвижимость с завидным постоянством росли минимум на 5% в год. Однако в связи с кризисом цены на недвижимость начали снижаться.
Сейчас наблюдается ослабление курса евро к иностранным валютам, что положительно может отразиться на реализации европейских товаров, в том числе и жилья. Однако перед покупкой недвижимости за границей необходимо изначально ознакомиться с законодательством, чтобы избежать неприятных сюрпризов, а также определиться для каких целей будет осуществляться покупка.
Плюсы покупки: хорошее соотношение цена-качество (объекты за границей сдаются уже с ремонтом, мебелью и бытовой техникой). Инвестиции в зарубежную недвижимость являются надежными, защищены от резких ценовых колебаний (так как иностранный рынок недвижимости давно сформировался) и в долгосрочной перспективе показывает рост. При текущем падении курса евро к другим валютам, можно дополнительно выиграть в цене. Жилье можно купить в кредит при выгодной процентной ставке (всего до 10% в год). Такое жилье можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Минусы покупки: высокая стоимость содержания (квартплата значительно выше, чем в Украине). Если недвижимость будет сдаваться квартирантам, то их будет значительно сложнее выселить, чем в Украине (это связано с тем, что законодательство во многих странах на стороне квартирантов, например, в Германии). Иностранным собственникам в первую очередь поднимают плату за содержание недвижимости.
За границей выгодно покупать недвижимость на короткий срок. Если же есть желание обезопасить свой капитал и получить в долгосрочной перспективе еще и прибыль, необходимо также учитывать стоимость содержания недвижимости и те дополнительные доходы, которые можно с ее помощью получить.
В целом, ожидается дальнейшее снижение цен на недвижимость в ЕС, поэтому имеет смысл пока повременить с покупкой недвижимости и дождаться приемлемого момента (ценового дна). Оно может наступить с началом стабилизации и укреплением евро. Рост цен будет зависеть от конкретной страны, однако этот рост будет постепенным - без резких изменений.
Олег Иванец, аналитик ИГ АРТ Капитал
Продажа/покупка недвижимости в качестве инвестиции сейчас практически бессмысленна, так как покупателей довольно мало, но цена при этом существенно не падает. Да, она снижается, но не столь значительно, чтобы продавать в панике активы.
Если же покупать с целью жилья/отдыха, то вполне можно присматриваться к недвижимости, особенно в средиземноморских странах (Греции, Испании). Но при этом также нужно учесть, что сейчас идет массовый отток депозитов из банков этих стран, так как население боится проблем в финансовой системе. С высокой вероятностью эти деньги пойдут в недвижимость, - как альтернативу для сохранения капитала. Соответственно, обвала цен ждать не стоит, и если есть выгодное предложение, то можно покупать и сейчас.
Когда мы говорим о покупке недвижимости за рубежом, необходимо понимать для чего она покупается, поскольку сравнительно низкие цены на недвижимость могут оказаться не такими уж и привлекательными, когда инвестор посчитает стоимость обслуживания своего инвестиционного объекта. Ожидая снижения цен на недвижимость в Европе в связи с раскручиванием нового витка долгового кризиса и угрозы выхода Греции из зоны евро, не стоит забывать о том, что в период жесткой бюджетной экономии и снижения темпов роста ВВП, европейские страны могут пойти на увеличение налогов, в том числе и налога на недвижимость. Так что не каждая страна с низкими ценами на недвижимость может быть интересна, однако тот факт, что цены в Европе ниже чем в Украине, имеет место, и тенденция к снижению цены европейских квадратных метров все еще сохраняется.
При наличии достаточного количества свободных средств и желании диверсифицировать инвестиционный портфель, покупка недвижимости - достаточно привлекательный вариант.
Иностранная недвижимость, особенно в стабильных странах Евросоюза (Великобритания, Франция, Германия) стоит дорого, ее затратно содержать (налог на недвижимость, коммунальные платежи), но такая недвижимость имеет большие преимущества в плане безопасности вложений и личной безопасности инвестора в случае необходимости срочно покинуть страну.
Недвижимость в Южной и Восточной Европе (Греция, Болгария, Испания, Португалия, частично Италия), а также в Турции стоит дешевле, но это более рискованная инвестиция в cвязи с нестабильностью экономик данных стран. В то же время, такая недвижимость может принести доход за счет роста цен из-за потенциальной недооцененности данных объектов, а также ощутимый доход от ренты (в случае с курортной недвижимостью).
На мой взгляд, недвижимость в стабильных странах Евросоюза не будет дешеветь. Смена главы ЕЦБ в конце 2012 года, когда на место француза Жана-Клода Трише пришел итальянец Марио Драги, ознаменовала постепенный переход Евросоюза, вслед за США, к политике количественного смягчения - то есть "включения печатного станка" и умеренного разгона инфляции для стимулирования экономики. В этом случае евро будет постепенно терять покупательную силу, одновременно с долларом. В таком случае недвижимость, как и другие активы, по идее, должна дорожать - особенно если меры количественного смягчения возобновят экономический рост в Европе.
Что касается недвижимости в проблемных странах ЕС (так называемых странах PIGS - Португалия, Италия, Греция, Испания), а также в Восточной Европе, то в случае углубления экономического кризиса в этих странах цена на недвижимость может упасть, поэтому к вложениям там нужно подходить весьма осторожно.
Прежде всего необходимо отметить, что кризисные процессы отразились не на всем рынке недвижимости Еврозоны. В то время как в Испании снижение цен на рынке недвижимости превысило 27% (по сравнению с пиковым 2007-м годом), Национальный институт статистики и Экономики (INSEE) отметил 1,8%-ый рост цен на рынке недвижимости Франции (с учетом коррекции на инфляцию), при этом стоимость жилой недвижимости в Париже прибавила в 2011 г. 14,8%.
В то же время вполне логично ожидать, что углубление долгового кризиса Еврозоны, реализация сценария затяжной рецессии, поставит под сомнение эффективность инвестирования в рынок недвижимости Еврозоны. Уже сейчас отмечаются процессы перетока инвестиционного капитала состоятельных европейцев в более безопасный сектор мирового рынка недвижимости – Лондон, Нью Йорк. К "тихой гавани" относится также Швейцария, испытавшая увеличение притока иностранного капитала на рынок недвижимости.
Остается неоспоримым тот факт, что кризис предоставляет подчас уникальную возможность для инвесторов приобрести выгодно актив, недвижимость - не исключение. Поэтому определенную поддержку рынку недвижимости Еврозоны оказывает приток капитала как с развивающихся рынков (России, Китая, Среднего Востока) так и с таких развитых стран как Швейцария, Австралия, инвесторы которых не могли не воспользоваться благоприятным обменным курсом национальных валют к евро.
Отвечая на вопрос, покупать ли сейчас иностранную недвижимость, надо, прежде всего, понимать причины приобретения жилья: инвестиция, проживание и работа, отдых, вид на жительство и т.д.
Если рассматривать вариант инвестирования, то текущий рынок действительно предоставляет ряд неплохих возможностей, но при этом всегда следует помнить, что инвестирование в недвижимость также сопряжено с риском. Выбирая в качестве объекта инвестирования недвижимость таких стран, как Португалия, Испания, Греция, Испания, инвестор должен понимать, что:
- менее рискованным будет вариант приобретения недвижимости не только с целью инвестирования, но и жизни (например, отдыха, сдачи в аренду и т.п.);
- инвестиционный период может быть достаточно длительным (учитывая масштабы текущих кризисных процессов, длительность цикла на рынке недвижимости, следующий пик цен может быть только в 2020-2025 гг.);
- предпочтение следует отдавать все-таки более популярным местам, которые пусть и не характеризуются столь существенным проседанием цен, но вместе с тем предоставят инвестору больше возможностей выхода из инвестиций.
Если говорить, в частности, о недвижимости в Испании, то по нашим оценкам, снижение цен на недвижимость в данной стране еще может продолжиться. Основные причины – это снижение ВВП, программы экономии в Испании, а также политическая нестабильность. Ожидается, что в 2012 году экономика покажет снижение более, чем на 1,5%, в 2013 году темпы роста ВВП будут близки к 0%, а устойчивый экономический рост в Испании начнется лишь в 2014 году.
Это допускает дальнейшее снижение цен на недвижимость в Испании в течение года-полутора еще на 10%.
То же самое касается и Кипра. Снижение ВВП в текущем году и небольшой вероятный рост в 2013 году, отсутствие конкретных путей решения долгового кризиса в этой стране также делает возможным дальнейшее снижение цен на недвижимость на Кипре на 5%. Тем не менее, цены на недвижимость на Кипре с начала кризиса 2008 года снизились несколько меньше, чем в Испании – на 20% против 30% в Испании.
Цены на недвижимость в Италии более стабильны, ведь итальянцы традиционно предпочитают недвижимость в качестве объекта для инвестиций. Тут ожидать дальнейшего резкого снижения цен на недвижимость наверно не стоит.
Если говорить в целом о недвижимости в еврозоне, то время для покупки недвижимости, на наш взгляд, еще пока не настало. Необходимо дождаться развязки ситуации с Грецией после парламентских выборов 17 июня. Мы ожидаем, что новое правительство будет вести непростые переговоры с МВФ и ЕС о сокращении программы госрасходов, что окажет давление на цены на недвижимость. Возможно, ситуация несколько улучшится лишь к концу 2012-началу 2013 года, когда более ясными станут перспективы выхода этих стран из долгового кризиса.
Стоит ли продавать недвижимость, так как евро падает и она еще больше будет дешеветь?
Если говорить о переферийных странах еврозоны, то, возможно, стоит покупать. Это касается Греции, Испании, Кипра, Португалии. Многое будет зависеть от разрешения греческого вопроса и экономического роста в Испании. Цены на недвижимость в среднем по Южной Европе в течение года могут снизиться в пределах 10%.
Беседовала Юлия Бондаренко