Пока не сыграл в декларацию. Все, что нужно знать о налогах, если у вас есть недвижимость

Остались считанные дни, когда украинцы должны подвести итоги прошлого 2022 года и отчитаться о своих доходах перед государством. Если у вас есть недвижимость, то независимо от того, получали ли вы доход от своего имущества или нет, у вас могут возникнуть определенные налоговые обязательства. Давайте разбираться.

Владельцам земель и недвижимости посвящается

Если вы владелец земельных участков, квартиры, дома или коммерческой недвижимости – вас касается не менее 3 видов налогов, которые мы разберем ниже в этой статье:

1. Налоги на владение имуществом: на недвижимость, земельный

2. Налоги от арендного дохода

3. Налоги от продажи недвижимого имущества

Каждый из них имеет много особенностей в расчете, сроках и условиях уплаты, некоторые нуждаются в декларировании, некоторые – нет. Ниже разбираем каждый случай, приводим примеры расчетов, а в сложных и спорных ситуациях обращаемся за советами к экспертам земельной управляющей компании "Твоє Коло".

1. Налог на владение недвижимым имуществом

К этому типу относятся налоги на жилую недвижимость и земельный налог.

Коротко: не нуждаются в декларировании. Уплачивать нужно один раз в год и за фактическое количество месяцев, когда имущество было в собственности. Этот тип налогов относится к компетенции местных органов власти, поэтому их размер может варьироваться в зависимости от области или региона, но в пределах, определенных законодательно. Для физических лиц эти налоги начисляют контролирующие органы – налоговая служба.

Что имеем фактически: до 1 июля текущего года контролирующий орган поднимает информацию из реестра прав собственников на недвижимое имущество, начисляет налоги за прошлый год и направляет владельцу налоговое уведомление-решение об уплате (НУР) на его налоговый адрес.

Если до 1 июля владелец не получил НУР, то и платить ничего не нужно. Однако отметим, что в военное время нередко происходят сбои. Следует убедиться в отсутствии НУР дополнительно в электронном кабинете налогоплательщика на сайте налоговой службы.

Хотя налоговая служба сама считает налоги с недвижимости для физических лиц, все же лучше убедиться в правильности расчетов.

Как посчитать, верно ли вам начислили налоги?

Земельный налог

Если земля в аренде у агропроизводителя, на едином налоге 4 группы, то налог владельцу платить не нужно. 

Даже если ваш арендатор не является плательщиком единого налога 4 группы, он может индивидуально принять решение и уплачивать налог частично или полностью вместо вас. Поэтому рекомендуем, в любом случае, уточнить у арендатора: к какой категории плательщиков он относится и кто из вас будет платить налог на землю. Если официального договора аренды нет, то все 100% земельного налога следует уплачивать собственнику.

Ставка налога зависит от: назначения земли и проведена ли нормативная денежная оценка (НДО). Может быть в диапазоне от 0,3% (если НДО есть) и до 5% (при отсутствии НДО) от оценочной стоимости участка.

Если ваша земля имеет сельхозназначение, то налог должен считаться по норме МНО (минимальное налоговое обязательство).

Налог на недвижимое имущество (отличающееся от земельного участка) составляет 1,5% от размера официальной минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года.

То есть для 2022 отчетного года – это 97,5 грн за кв.м. А в 2023 году – уже 100,5 грн за кв.м.

Если площадь квартиры более 300 кв. м или площадь дома превышает 600 кв. м или суммарная площадь всех типов недвижимости на одно физическое лицо превышает 900 кв. м, придется дополнительно уплатить "налог на роскошь" в сумме 25 000 грн за каждый из таких объектов.

Есть ли налоговые льготы?

Хорошая новость: конечно, есть. Для объектов жилой недвижимости не начисляется налог на квартиры площадью до 60 кв. м, дома до 120 кв. м, и на квартиры + дома (если у владельца их несколько) общей площадью более 180 кв.

Плохая новость: если недвижимость сдается в аренду, то эта льгота не работает. Также льгота не применяется, если площадь объекта/объектов недвижимости превышает пятикратный размер необлагаемой налогом площади.

1. Налог с арендного дохода

Подлежит декларированию. Срок – до 1 мая.

Объектом налогообложения является размер арендной платы, определенный в договоре, но не менее минимальной суммы платежа, устанавливаемой органами местного самоуправления. Например, для земли минимальный размер арендного платежа не может быть ниже размера земельного налога.

Кто обязан исчислять и платить НДФЛ и ВС: арендодатель или арендатор?

Ответ зависит от того, кто является арендатором. Если арендатор – это юридическое лицо, ведущее хозяйственную деятельность, связанную с объектом аренды (неважно, будь то квартиры или земля), он платит налоги за собственника, является его налоговым агентом.

Если арендатор – физическое лицо, не использующее недвижимость для получения дохода от предпринимательской деятельности, то налоги от аренды должен платить собственник.

В случае с землей сельхозназначения цель аренды – предпринимательская деятельность, то есть налоги будет платить арендатор. Он платит НДФЛ и ВС за собственника одновременно с выплатой арендного дохода. О суммах выплаченного дохода арендатор ежеквартально отчитывается в налоговую службу путем представления приложения 4 ГФ к Налоговому расчету сумм дохода.

Следует ли владельцу беспокоиться о том, как платит за него налоги арендатор?

В случае с квартирами или домами – ситуация полностью противоположная. В большинстве случаев арендатором является физическое лицо, арендующее жилье с целью проживания. Тогда собственник должен платить НДФЛ и ВС самостоятельно, подавать квартальную отчетность по уплаченным по аренде налогам в течение 40 дней после отчетного квартала и обязательно отражать в годовой налоговой декларации (до 1 мая следующего за отчетным годом) сумму полученного арендного дохода и уплаченных налогов за год.

Что будет, если НЕ платить налоги от аренды?

В Украине большая часть рынка аренды недвижимости находится в так называемой серой зоне. Понять собственников квартир можно: при наличии договора аренды мало того, что уплачивается 19,5% с дохода, налог на недвижимость начисляется на каждый метр жилья (аннулируются налоговые льготы). Потому арендодатели и не спешат регистрировать договорные отношения. С другой стороны – это риски:

1. Во-первых, если с квартирой что-нибудь произойдет по вине арендатора, то ни о какой компенсации не может быть и речи. Нет юридических оснований привлечь виновника к ответственности.

2. Во-вторых, у налоговой хватает средств, чтобы установить скрытые источники доходов. Например, если у владельца несколько квартир, к нему могут присматриваться более пристально. Если на счет собственника в банке поступают регулярные платежи от одного и того же лица, у службы финансового мониторинга могут возникнуть подозрения. Особенно придирчивые фискалы даже ищут объявления о сдаче в аренду в местных СМИ или интернет-изданиях, где с легкостью могут встретить уклоняющегося. Наконец, на вас могут пожаловаться "добрые" соседи, по любым причинам. Либо от зависти, что вы зарабатываете на своей квартире, либо потому, что им не понравились ваши квартиранты.

Нужно ли декларировать налоги по аренде, если арендатор является налоговым агентом?

За исключением некоторых категорий граждан, предусмотренных Законом (в частности, это касается госслужащих), если доход получен от налогового агента (работодатель, банк, юридическое лицо-арендатор), то декларировать такой доход не нужно.

Но если вы продаете находящуюся в аренде недвижимость, то вам обязательно необходимо в следующем году задекларировать весь полученный доход от этого объекта: и от продажи, и арендные поступления. Поэтому важно иметь договор аренды на руках, и когда вы продаете недвижимость, подведите итоги и где-то зафиксируйте все полученные арендные поступления/платежки в вашу пользу по данному объекту этого отчетного года. Чтобы ничего не упустить, когда вы будете отчитываться в следующем году.

Если ваша недвижимость находится под руководством управляющей компании, то вы можете запросить отчетность по ней у вашего менеджера. К примеру, клиенты компании "Твоє коло", по словам коммерческого директора Егора Лесничего, ежегодно в конце года получают полный отчет по управлению, где указаны все суммы арендных поступлений и когда они были выплачены.

3. Налог от продажи недвижимости

Подлежит декларированию. Срок – до 1 мая.

По общему правилу продажа любой недвижимости облагается налогом по ставке 6,5% от стоимости сделки купли-продажи: 5% – НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Неважно, то ли квартира, то ли дом, то ли земля.

А вот что имеет значение, это сколько всего объектов предприимчивый владелец сумел продать в одном календарном году и как именно недвижимость была приобретена в собственность.

Как видно из таблицы, продажа третьей и более недвижимости (включая земельные участки) в одном календарном году облагается налогом по ставке 19,5% (18% НДФЛ и 1,5% ВС). В то же время в Законе предусмотрено право продавца платить 19,5% не от суммы сделки, а от прибыли разницы между ценой продажи и прошлыми затратами по покупке или созданию такого объекта недвижимости. Конечно, расходы должны быть документально подтверждены.

Фактически с такой третьей (или последующей) продажей сегодня возникает больше вопросов: некоторые эксперты придерживаются мнения, что налог 19,5% все равно должен начисляться на всю сумму сделки.

По словам частного нотариуса, Кондры Людмилы Викторовны, споры возникают из-за отсутствия практической базы применения.

Это подтверждают юрист по недвижимости, автор и ведущий ютуб-канала Monitor.Estate Владимир Копоть и коммерческий директор управляющей компании "Твоє Коло" Егор Лесничий.

Внимательный инвестор уже наверняка сделал для себя очевидные выводы:

1. Не хочешь платить налоги – продавай максимум один объект в год.

2. Продаешь несколько объектов – сначала ищи покупателей на более дорогие.

Когда платить налоги с продаж?

Налоги и сборы уплачиваются продавцом перед заключением сделки купли-продажи. То есть, как по классике: "Сначала деньги (в нашем случае – налоги), а уже потом стулья". Налоговым контролером продавца выступает нотариус. Он проверяет уплату налога и передает в налоговую сведения о продаже недвижимости и полученный продавцом доход.

Продавец обязан будет в следующем отчетном году в годовой налоговой декларации показать доход, полученный от продажи имущества до 1 мая следующего отчетного года. За непредставление декларации или указание в ней ложных данных, продавец должен будет уплатить штраф от трех до восьми необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

Можно ли в договоре указать сумму меньше реальной стоимости сделки?

Покупатель и продавец обычно могут договариваться о стоимости сделки, но она не может быть ниже оценочной стоимости такой недвижимости.

Не советует снижать стоимость и коммерческий директор "Твоє Коло" Егор Лесничий. По мнению эксперта, инвесторы (как правило) покупают недвижимость или с/х землю с целью дальнейшей перепродажи, учитывая, что сейчас действует правило на третью продажу 19,5% от прибыли. Так что логично цену входа в актив показать честно для уменьшения налоговой нагрузки в будущем. Тем более что при приобретении недвижимости налогов нет.

Как можно законно снизить сумму налогов по продаже недвижимости?

Для первой и второй продажи объекта недвижимости – никак.

А вот для третьего и более объектов могут быть варианты. Как мы упоминали ранее, здесь можно уменьшать налогооблагаемую базу на сумму расходов.

"Доход от продаж (а значит и налогооблагаемая база) будет считаться как "цена продажи или оценочная стоимость недвижимости минус затраты на ее приобретение", что вполне похоже на подсчет инвестиционной прибыли", – рассказывает Владимир Копоть.

К расходам на приобретение можно также относить (кроме средств, уплаченных за сам объект недвижимости):

• регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;

• расходы на строительство объекта недвижимости;

• стоимость ипотеки, если продавец приобрел в собственность недвижимость по ипотечной сделке.

"То есть если при расчете дохода по продаже третьего и более объектов недвижимости верно учесть все расходы, связанные с приобретением в собственность такой недвижимости, то и налогооблагаемая база будет меньше", – советует Владимир.

"Еще один вариант из практики оптимизации налоговой нагрузки, который время от времени применяют инвесторы – это оформление сделки и заведение дохода на ФЛП", – рассказывает Егор Лесничий. Но, опять же, есть нюансы. Общая площадь объекта недвижимости не должна превышать 400 м кв. И нужно считать, что выгоднее: 6,5% от суммы продаж или 19,5% от разницы по покупке продаж.

Обобщая ключевые выводы

1. Существует три основных типа налогов, связанных с недвижимостью: налог на владение имуществом, с арендного дохода и от продажи.

2. Не так страшны налоги, как их рисуют: если потратить немного времени и разобраться, то никаких проблем с расчетами у вас не будет. Более того, воспользовавшись приведенными советами экспертов, вы можете оптимизировать налоговую нагрузку и законно платить меньше.

3. Платить налоги нужно. Мы двигаемся в Европу, увеличиваются требования к прозрачности, в том числе и в сфере налогообложения. А возможности проверок со стороны налоговой год от года улучшаются путем автоматизации и доступа к большим данным.

4. Проверить, все ли хорошо, нет ли у вас долгов по налогам, вы можете удобно через электронный кабинет плательщика на сайте налоговой. Для этого вам понадобится КЭП (квалифицированная электронная подпись), которую можно легко получить через электронный сервис "Дія".