Ипотека под 10% остается мечтой. В реальности придется платить гораздо больше. Разбор
Влітку 2019 року тодішній заступник керівника Офісу Президента Олексій Гончарук вперше заявив, що у 2020 році ставки за іпотечними кредитами знизяться до 12-13% річних.
Тоді ця мета здавалась неймовірно амбітною, адже середні ставки за кредитами під купівлю житла сягали 20%. Проте за рік облікова ставка НБУ знизилась з 17% до 6,5%, а інфляція коливається в межах встановленого діапазону 5+/-1%. Здавалось би, створені всі умови для масштабного запуску анонсованої урядом ініціативи. І ставки за іпотечними кредитами дійсно знизились, однак ажіотажу в банках немає.
Що не так з ринком іпотеки і чому вона залишається недоступною для українців навіть в умовах зниження процентної ставки?
Від сірих зарплат до Укрбуду. Що заважає дешевій іпотеці
В Нацбанку від самого початку наголошували, що зниження відсоткової ставки не перезапустить іпотеку автоматично.
"У четвертому кварталі 2020 року можна буде масово запускати іпотеку. Для найбільш якісних позичальників 10% річних вийде економічним шляхом, а не адміністративним. Іпотека підтягне додаткові суміжні галузі, які теж потребують додаткового підкредитування", – розповіла нещодавно Катерина Рожкова, заступник голови НБУ в інтерв’ю «Інтерфакс-Україна».
Проте очевидно, що окрім процентної ставки існують інші перепони для зростання ринку іпотеки:
Відсутність якісних позичальників. Банкіри наголошують: з числа потенційних клієнтів, що прагнуть отримати іпотечний кредит, банк узгоджує трохи більше половини запитів. Основна проблема – клієнти не можуть підтвердити реальний дохід, відтак банк не має певності у надійності такого позичальника.
В період коронакризи внаслідок зростання рівня безробіття та зменшення зарплат ця проблема стала ще актуальнішою. «Якісний позичальник - це позичальник, який має хорошу кредитну історію, може пояснити джерела своїх доходів, здійснює придбання нерухомості, що відповідає рівню його доходів та в цілому здатен обслуговувати кредит», - пояснює Валерія Малахова, директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку.
Тіньова економіка. Зростання рівня тіньової економіки звужує доступ до іпотеки навіть більше, ніж високі ставки. Адже банкіри дуже обережно підходять до перевірки позичальників. Більшість банків гірко поплатились за щедрість минулих років, коли у 2007-2008 роках спокійно видавали іпотечні кредити у валюті, орієнтуючись в тому числі на неофіційний дохід клієнта.
«Ми усі повинні працювати над тим, щоб вивести з тіні економіку. Клієнти це розуміють, і навіть ті, хто ще декілька років тому мінімізували та оптимізували витрати, зменшуючи фонди оплати праці чи собі як власникам бізнесу, чи співробітникам, кардинально змінюють свою поведінку», – розповідає Семен Бабаєв, заступник голови правління Правекс Банку.
Захист прав кредиторів. Фактично йдеться про можливість банків управляти кредитним портфелем проблемних клієнтів, що не обслуговують борг. Якщо позичальник не повертає кредит, банк має право відшкодувати збитки за рахунок заставного майна – квартири чи будинку.
16 липня Верховна Рада продовжила дію мораторію на стягнення заборгованості за валютними кредитами до 2022 року. За даними Нацбанку, 44 тисячі старих проблемних валютних іпотечних займів загальною сумою 29 млрд грн так і не були реструктуризовані. Проблема виникла у 2014 році, коли внаслідок суттєвої девальвації позичальники не змогли обслуговувати борги. «Якщо мораторій буде продовжено, банки не будуть зацікавлені у видачі нових іпотечних кредитів, а запуск доступної іпотеки для населення під 10% буде неможливим», – заявляли в НБУ до рішення Ради.
Ризики забудовників на кшталт Укрбуду. Типова ситуація: позичальник взяв іпотечний кредит під купівлю квартири на первинному ринку, але забудовник не здає будинок в строк або взагалі зникає з коштами інвесторів. Як бути з кредитом? Борг треба обслуговувати, але житла немає. Такі ситуації не поодинокі: під час карантину близько 20% об’єктів житлового будівництва було тимчасово заморожено, передусім через недостатній запас ліквідності забудовників, переважно в економсегменті.
Ризики інвестування у нерухомість на первинному ринку завжди були високі. Банки зі своєї сторони намагаються їх мінімізувати, вводячи процедуру акредитації забудовника в банку. Проте, як зазначають в Ощадбанку, перевірка дозвільних та інших документів, аналіз фінансового стану забудовника потребує великої кількості спеціалістів, що значно збільшує витрати банку за такими кредитами.
«Через це вартість іпотечних кредитів під купівлю житла на первинному ринку на 1-2 відсотки вища через більший ризик та фактичну відсутність застави до моменту завершення будівництва та введення будинку до експлуатації», – пояснює Валерія Малахова. Сьогодні 60-70% іпотечних кредитів припадає на купівлю житла на вторинному ринку, де вже наявний предмет застави.
В уряді натомість розраховують, що дешева іпотека стимулюватиме сферу будівництва. Мовляв, у ЄС частка будівництва в структурі ВВП сягає 5-6%, а в Україні – тільки 2%. Проте банкіри запевняють, що для цього державі необхідно підвищити вимоги до якості новозбудованого житла, посилити захист покупців квартир у новобудовах та відповідальність забудовників за незаконну забудову.
Квартира замість депозиту
Ринок нерухомості продовжує розвиватись навіть в умовах відсутності іпотечного кредитування. Наочний приклад: якщо в 2007 році в Україні було укладено близько 319 тисяч угод купівлі-продажу нерухомості, з них практично 147 тисяч з використанням кредитних коштів банків, то у 2019 році було близько 307 тисяч угод купівлі-продажу нерухомості, але кредитних з них було менше 6000.
Після великої банківської чистки кількість вкладників, чиї кошти в банках перевищували гарантовану державою суму в 200 тис. грн, значно зменшилась. Більше 130 тис. вкладників “200+” так і не отримали своїх коштів, що суттєво похитнуло їхню довіру до банків. А нерухомість на цьому фоні видається хорошою альтернативою банківському вкладу.
Саме тому останні дані регулятора свідчать, що за рахунок банківських позик фінансується менше десятої частини угод із придбання нового житла. Решта угод фінансується власними коштами покупців. Більшість забудовників активно пропонують розстрочку вартості квартир на строк до 5 років.
Загалом станом на початок червня 2020 року залишок за виданими іпотечними кредитами становив 32,6 млрд грн. У 2008 році ця сума дорівнювала 143,4 млрд грн.
Банки вже обіцяють іпотеку під 10%. Але реальні ставки значно вищі
Обіцяна доступна іпотека під 10% вже стала реальною, однак все не так просто.
Першими крок назустріч клієнту зробили державні банки. Приміром, в Приватбанку пропонують отримати кредит на купівлю житла на первинному чи вторинному ринку на строк до 20 років під 9,99% річних.
Правда, за умовами договору така ставка передбачена лише у перший рік дії договору, а надалі вона становитиме UIRD 12М +4%. Це означає, що процентна ставка майбутніх років буде прив’язана до індексу депозитних ставок, а чим вищими вони будуть, тим вищими будуть і кредитні ставки. Зараз, приміром, за облікової ставки НБУ на рівні 6% UIRD 12М складає 8,99%. Якби така ситуація збереглась до наступного року, ставка за іпотечним кредитом становила б 12,99% річних.
Однак це не всі витрати за кредитом. Важливо розуміти, що реальна річна процентна ставка суттєво відрізняється, адже включає і витрати на страхування, нотаріальне оформлення і комісії банку. У тому ж таки Приватбанку ще треба буде щорічно укладати договір страхування іпотеки на суму 0,5% від вартості нерухомості та договір особистого страхування на суму 0,5% від суми основної заборгованості за кредитом. Також доведеться сплатити разову комісію в розмірі 1% від суми кредиту. Такі умови кредиту банк пропонує позичальникам, які мають не менше 30% вартості житла для першого внеску.
В Ощадбанку іпотечні кредити теж видають на строк до 20 років з не менш ніж 30-відсотковим першим внеском. При цьому процентна ставка - 13,99% річних. Супутні витрати на страхування та комісія також є.
В Укргазбанку пропонують отримати кредит для купівлі житла на вторинному ринку під 8,8% річних у перший рік кредиту, а потім під UIRD 12М +5%. Перший внесок при цьому теж мінімум 30%.
В Правекс Банку готові надати кредит під 9,99% на перші 5 років. Перший внесок має бути принаймні 40%, а разова комісія - 2,99% суми кредиту. При цьому реальна відсоткова ставка з урахуванням всіх супутніх послуг становить 13,6% річних.
Ще на початку 2020 року ставки за іпотечними кредитами сягали майже 20% річних. Зниження ставок очевидне. Проте банки не певні в збереженні нинішніх економічних умов довше, ніж на рік. Тому й роблять поправку на ризик, прив’язуючи ставку кредиту до вартості залучення ресурсів.
В умовах економічної невизначеності складно відважитись на укладання 20-річного кредиту й позичальникам. Адже окрім низької процентної ставки потенційний клієнт повинен мати впевненість в наявності роботи і можливості обслуговувати борг. А такої впевненості українці сьогодні не мають.
Регіна Дацюк
Підготовлено ЛІГА.Money за сприяння Проекту USAID "Трансформація фінансового сектору