Недвижимость за криптовалюту: как это возможно в Украине?
На днях в Украине состоялась сделка, в рамках которой за криптовалюту была куплена недвижимость. Сделка прошла на платформе Propy. Она состоялась спустя месяц после активных дискуссий о том, законна ли криптовалюта и стоит ли государству выдавать лицензию на майнинг. Поскольку Юскутум был юридическим советником в ходе сделки, попробую ответить здесь на многочисленные вопросы и снять часть заочных вердиктов от неизвестных мне экспертов о незаконности контракта.
Для начала мы вышли за рамки обычных дискуссий о правовом статусе криптовалюты, и ответили себе на два вопроса: 1) запрещено ли продавать криптовалюту? 2) Какие налоговые последствия сделки?
Недавно НБУ снял вопрос о денежном суррогате, но заявил, что криптовалюта пока не имеет определенного статуса. Поскольку никаких запретительных актов по крипте нет, мы перешли ко второй части. Все разговоры о статусе крутятся вокруг нескольких определений: имущественные права, нематериальный актив, товар. Мы пришли к выводу, что для нашей сделки разницы в налоговых последствиях нет. Неверное определение статуса объекта при выполнении священного долга оплаты налогов, не создаёт юридических рисков. Если все предписания закона выполнены, то закону без разницы, как именно вы наречете объект или сам договор. Поэтому мы не определяли статус криптовалюты вообще. Так и написали "криптовалюта etherium".
Читайте также - Тест на выживание: есть ли будущее у цифровых денег
Вторым препятствием для проведения сделки стало обязательство иностранными гражданами получить налоговый код. С недавних пор сделать это весьма непросто, и, к сожалению, нельзя сделать онлайн. А ведь суть проекта в том, чтобы человек, сидя на диване, мог стать украинским рантье. Украинское государство хочет лично смотреть в глаза всякому инвестирующему!. Хотя, учитывая отечественные реалии, это даже выглядит разумным. Желающего вложить деньги в нашу экономику, действительно, можно заподозрить в помешательстве. Надеюсь, что этот досадный пробел скоро устранят, но мы поставили первое ограничение в сделке, что покупателем у нас может быть лишь юридическое лицо. С продавцом ситуация обратная: покуда нет правового режима криптовалюты, непонятно, как ставить ее на баланс. Поэтому продавцом у нас мог стать лишь тот, кому Украина милостиво разрешила не вести баланс: физическое лицо во всей его красе, независимо от гражданства.
Потом мы выстраивали связь между договоренностью на платформе и нотариальным контрактом. Ведь, вопреки некоторым перефразам журналистов, сделка на могла пройти полностью на блокчейн, при помощи только смарт-контрактов или лишь в воображении сторон. Нашей целью было внесение в реестр информации о новом собственнике. Также сделке должны предшествовать определенные юридические действия, например, оценка недвижимости. Поэтому был выработан такой механизм: на платформе стороны фиксируют договорённость в форме контракта о намерениях приобрести квартиру (предварительным его мне не дает возможности назвать положение Гражданского кодекса о том, что он должен иметь нотариальную форму), по которому (а) агенту перечисляемся депозит (б) покупателю формируется текст доверенности на локального представителя. Этот текст система будет специально формировать под каждую юрисдикцию. Затем покупатель единственный раз должен оторваться от дивана, пойти к своему местному нотариусу, удостоверить и направить доверенность по указанному адресу.
Читайте также - Пять способов заработать на криптовалюте
Далее по месту недвижимости производятся абсолютно тривиальные действия по подготовке сделки. Здесь была загвоздка только в том, как привязать хэш в блокчейне с нотариальным контрактом и реестром. И здесь было найдено оригинальное решение: хэш стал номером договора. Нас ведь ничто не ограничивает в праве присвоить договору номер. Нам даже необязательно, чтобы номер содержать исключительно цифры. Так контракт получил свой хэш-идентификатор.
Потом было подписание сделки у нотариуса, извлечение из реестра прав на недвижимое имущество было загружено в систему и смарт-контракт разблокировал криптовалюту, которая перешла на счет продавца.
Как видите, задача не потребовала изменений в законодательство, и была выполнена существующими правовыми нормами. Нет ничего нового под небесами. Как физик видит во всем набор атомов, так юрист может разложить любую ситуацию на бремя обязательств и прав. На самом деле, так можно менять все на все. Замените криптовалюту на вагон щебня, а квартиру на машину – и вы получите ровно такой же набор обязательств.
Читайте также - Биткоины за пиццу. Как оплатить криптовалютой счет в ресторане
Стала ли эта сделка революцией? Я так не думаю. Главное, что произошло, - сломался очередной психологический барьер между классической и криптоэкономикой. Ожидаю ли я, что таких сделок будет много? Нет, но они будут. Криптоэкономика растет, криптокапиталам тоже нужны спокойные гавани. Недвижимость – оптимальный вариант.
Вот так отыграется какой-нибудь малазийский крипто-трейдер на бирже, откинется на своем кресле, закатит глаза мечтательно к небу и покупает недвижимость в центре Жашкова. Безусловно, я иронизирую, но близость Украины к Европе и относительная дешевизна вполне могут привлечь ряд инвесторов. Для Украины эта сделка стала еще одним поводом продемонстрировать свою открытость инновациям, и, надеюсь, этот канал немного оживит нашу невеселую ситуацию на рынке недвижимости. На самом деле единственная инновация в том, что до этой сделки о такой возможности много рассуждали, а сегодня она уже произошла.
Адвокат, управляющий партнер Юридической компании Juscutum