Кто будет контролировать рынок оценки
С первых дней августа на рынке недвижимости ожидались большие изменения. С этого дня должны были вступить в действие новые нормы, которые обязывали физлиц при продаже недвижимости получать "оценку в целях налогообложения". Проводить ее, согласно положениям постановления Кабмина №231 от 4 марта 2013 года, имеют право только специализированные субъекты оценочной деятельности, получившие соответствующий сертификат. Таковых по состоянию на 30 июля 2013 года насчитывалось крайне мало для нормального функционирования рынка в масштабах Украины. В связи с этим эксперты предрекали рынку вторичной недвижимости неминуемую остановку.
Почему Кабмин взял паузу
Первого августа после заседания правительства стало известно о переносе вступления в действие новых правил оценки на три месяца – до 1 ноября 2013 года. Соответствующее постановление (№ 501) в этот же день было подписано премьер-министром. "Если бы эти меры не были предприняты, на рынке недвижимости наступил бы коллапс, - считает адвокат ЮФ Ильяшев и Партнеры Арсений Герасымив. – Если до нововведений право осуществлять оценку имели 10 тыс. оценщиков, работавших в составе 3,3 тыс. юрлиц, то с 1 августа оказывать услуги по новым правилам смогли бы только 95 юрлиц, объединяющих 161 оценщика". Такое сужение рынка, по мнению партнера ЮФ Лексфор Юрия Чумака, непременно привело бы к удорожанию услуг из-за превышения спроса над предложением, а ужесточение ответственности оценщиков могло поспособствовать завышению стоимости недвижимости и увеличению налоговых платежей для сторон договора. "Несмотря на оптимизм Фонда госимущества, который заявлял о достаточном количестве специалистов и об отсутствии риска подорожания услуг, в реальности для запуска новой процедуры не было готово практически ничего, - заключает советник практики корпоративного права, M&A МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Ведь десяток учебных заведений, которые получили право готовить специалистов, приступили к работе только с июля, поскольку ранее у них не было учебных программ".
Для покупателей недвижимости, которые не успели провести сделку до 1 августа, вопрос оценки остается открытым. В сообщении Минюста указано, что граждане в ближайшие три месяца могут использовать оценку, полученную ранее, "в течение срока действия таких оценок". "Однако, срок действия всех оценок, которые были произведены до 1 августа 2013 года, истекает 31 июля 2013 года, о чем в них и указано, - делится информацией старший партнер адвокатской компании Кравец и Партнеры Ростислава Кравец. - Поэтому подобные заявления либо не компетентны, либо с их помощью от общественности пытаются скрыть возникшую проблему".
Как рынок готовился к нововведению
Ожидание изменения порядка оценки не прошло бесследно для рынка жилья. По оценке Арсения Герасымива, в последние дни перед введением в действие указанного постановления наблюдался ажиотаж среди желающих заключить сделки отчуждения недвижимого имущества. "В июле, особенно в конце месяца, покупатели и продавцы вели себя очень активно, пытаясь провести сделки до 1 августа. В связи с этим в последние дни июля многие нотариусы работали до глубокой ночи", – отмечает замгендиректора агентства недвижимости Real Druzi Никита Ковалик. Впрочем, о буме на рынке вторичной недвижимости говорить не приходится. "Покупатели, которые уже вышли на финальный этап сделки, старались завершить процесс оформления до конца июля, - отмечает гендиректор АН Park Lane Галина Мельникова. – А те, которые еще не выбрали подходящий объект, вели переговоры о цене и условиях покупки или оформляли кредит, продолжали действовать в обычном темпе. Поскольку новая процедура оценки – не повод для принятия поспешных решений". По информации Ярослава Абрамова, незавершенные сделки брокеры планировали отложить на октябрь-ноябрь – до того момента, когда "устаканится" вторая проблема для рынка – введение ограничения наличных расчетов.
Изменения, касающиеся оценки, – не единственный фактор, который провоцирует оживление среди потенциальных покупателей жилья. "В августе на рынок недвижимости будет влиять введение с 1 сентября 2013 года обязательных безналичных расчетов при операциях на сумму более 150 тыс. грн., что фактически приведет к увеличению расходов, как продавца, так и покупателя, - напоминает Никита Ковалик. – Это может подтолкнуть покупателей и продавцов к более быстрому принятию решений". Поскольку о грядущем изменении процедуры оценки и перспективе ограничения наличных расчетов разговоры шли задолго до июля 2013 года, не исключено что рынок недвижимости отреагировал на нововведения еще в первом полугодии. Ведь, исходя из отчетности частных и государственных нотариусов, в первые шесть месяцев 2013 года был отмечен рост количества трансакций. В частности, в Киеве было продано 12 963 квартир и жилых домов, что на 16% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. В Киевской области количество сделок купли-продажи возросло на 31% (до 6 280), в Одесской – на 33% (до 6 082).
Налоговая оценка вернется с 1 ноября
В том, что новая процедура оценки рано или поздно вступит в действие, опрошенные ЛІГАБізнесІнформ эксперты практически не сомневаются. "Судя по тому, что Минюст уже опубликовал разъяснение к новой инструкции, через три месяца порядок таки начнет действовать, независимо от состояния рынка", – отмечает Ярослав Абрамов.
Стоит напомнить – это уже вторая попытка введения нового порядка оценивания. 5 июня 2012 года вступил было в силу приказ Минюста "О внесении изменений в Порядок осуществления нотариальных действий нотариусами Украины", который ввел для физлиц, заключающих сделки с недвижимостью, обязательное наличие оценки в целях налогообложения. Тогда (после вступления нововведения в силу) Фонд госимущества доверил проведение подобной оценки только 12 компаниям, что вызвало подорожание услуг оценщиков в 10 раз. Как результат - 14 июня вышеназванный приказ был отменен и ситуация на рынке вернулась в прежнее русло.
Официальной целью введения нового порядка является борьба с занижением оценочной стоимости недвижимости. "Оценщики всегда несли ответственность за свои действия, а покупатели недвижимости в последнее время стараются указывать в договорах реальную стоимость объектов, что защищает в случаях признания договоров недействительными, - сомневается в остроте озвученной выше проблемы партнер ЮФ Лексфор Юрий Чумак. – Но, видимо косвенной целью такого нововведения является заработок на обучении оценщиков и выдаче им новых документов. Ведь количество существующих на сегодня специалистов превышает 10 тыс., а минимальная стоимость обучения составляет 500 грн.". То есть, на обучении специалистов заинтересованные структуры могут заработать не менее 5 млн. грн.
За три месяца, отпущенные на подготовку ко вступлению в силу новых норм, число специализированных оценщиков несколько увеличится. Однако, радикального расширения круга "посвященных" маловероятно. "Учитывая, что постановление №231 было принято 4 марта и за пять месяцев вопрос с подготовкой достаточного количества оценщиков так и не был решен, вряд ли ситуация существенно изменится через три месяца", - сомневается Арсений Герасымив из ЮФ Ильяшев и Партнеры. По словам собеседника ЛІГАБізнесІнформ, в такой ситуации после вступления нового порядка в силу ожидается удорожание услуг оценки, что усложнит заключение договоров отчуждения недвижимости. Поэтому, уверен старший партнер адвокатской компании Кравец и Партнеры Ростислав Кравец, после вступления нового порядка оценки в действие произойдет значительное снижение покупательной активности, как на рынке недвижимости, так и в проведении сделок купли-продажи движимого имущества, при оформлении которых также будет необходима налоговая оценка.
"Целью изменения процедуры оценки является ограничение допуска на рынок – то есть его монополизация. Поэтому в росте цен на услуги можно не сомневаться, – продолжает Ярослав Абрамов. – Другой очевидный интерес – создание базы данных актов оценки, в которой будут храниться сведения обо всех проданных объектах, их параметрах, заказчиках оценки и стоимости. Чем не источник информации для налоговой в преддверии второй попытки запуска налога на недвижимость?".
К слову, в качестве наиболее заинтересованного в концентрации рынка оценки и контроле над ним СМИ неоднократно упоминали депутата-регионала Антона Яценко, в 2005-06 занимавшего должность первого вице-президента Тендерной палаты. О его причастности к новой волне монополизации оценочного бизнеса упоминали в частных беседах ряд экспертов. Учитывая, что только за первое полугодие 2013 года нотариусы зарегистрировали более 120 тыс. сделок купли-продажи квартир и жилых домов, годовой объем рынка с учетом возможного подорожания услуг оценщиков может составить не менее 0,5 – 1 млрд. грн. Впрочем, в своих интервью в СМИ депутат-регионал отрицает какую-либо причастность к оценочному бизнесу.
Мария Бабенко