Как получить кредит на жилье?

О действующих условиях ипотечных кредитов, основных требованиях к заемщикам, а также о способах снизить ставку по ипотеке ЛІГА.Финансы рассказал Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра, к.э.н.

Согласно официальным данным НБУ, за период август-октябрь 2010 года физическим лицам быио выданы ипотечные кредиты всего на 0,5 млрд.грн., с учетом пролонгированных кредитов. Это очень мало, если учесть, что общая сумма выданных кредитов физическим лицам коммерческим банкам составляет более 217 млрд.грн. В чем причина столь низкого уровня кредитования населения на покупку недвижимости? Причин несколько, и они в разной мере влияют на процесс кредитования.

Ставки по ипотечным кредитам

Тот факт, что банки имеют право кредитовать население только в гривне, привел к тому, что ставки по ипотечным кредитам очень высокие. Один из самых крупных банков в Украине выдает ипотечные кредиты для населения по ставке 28% годовых. Достаточно высокая ставка, но она фиксованная и единая для всех клиентов. Многие банки декларируют, что они выдают ипотечные кредиты по ставкам 17-19% годовых. Но при более детальном ознакомлении выясняется, что это - минимальная ставка по кредиту. При выдаче кредита конкретному заемщику ставка может увеличиваться с учетом степени его надежности и платежеспособности.

Отдельные банки начали предлагать ипотечные кредиты по плавающей ставке. Действительно, в США и странах Западной Европы, как правило, ипотечные кредиты выдаются по плавающей ставке. Это уже сложившаяся практика ипотечного кредитования. Но в Украине, в отличие от развитых стран, кредит с плавающей ставкой имеет существенную проблему. В странах Западной Европы в качестве критерия оценки стоимости денег на рынке используются показатель LIBOR (London Interbank Offered Rate, Лондонская межбанковская ставка предложения). И тогда плавающая ставка для конкретного клиента состоит из ставки LIBOR плюс несколько процентов, исходя из кредитной истории заемщика.

В условиях украинского рынка нет столь эффективного показателя, как LIBOR. В результате банки используют разные модели расчета плавающей ставки. Одни банки за основу расчетов берут среднюю ставку по депозитам на срок одни год, которая рассчитывается НБУ в среднем по всему банковскому сектору. Другие банки используются показателем KIBOR (Kiev Interbank Offered Rate), который отражает среднюю стоимость денег на межбанковском рынке. Есть и варианты, где расчет плавающей ставки осуществляется по сложной формуле, где учитываются и текущие ставки по депозитам, которые банк привлекает. В любом случае, плавающая ставка с учетом всех пересчетов и расчетов ниже 18% не бывает, но это только для избранных клиентов. В среднем для массовых клиентов она находится на уровне 22-26% годовых в гривне.

Таблица. Примеры действующих предложений по ипотеке
для просмотра нажмите на изображение

Максимальные сроки кредитования

Большинство банков, которые выдают ипотечные кредиты, декларируют возможность получения кредита на срок до десяти лет. Четыре банка обещают выдать кредит на срок до двадцати лет. И три банка обещают выдать ипотечные кредиты на срок пять лет. Но все эти банки при определении срока выдачи кредитов учитывают возраст заемщика.

Большинство банков согласны выдавать ипотечный кредит только лицу, которое достигло возраста 20 лет, правда несколько банков требуют, чтобы заемщик на момент получения кредита имел возраст минимум 25 и даже 27 лет.

При этом все банки ограничивают возраст получения кредита возрастом выхода на пенсию. Ряд отдельных банков ограничивают возраст для всех заемщиков по ипотечным кредитам 50-ю годами. Требования по возрасту можно обойти, если поручителем по ипотечному кредиту будет лицо младше заемщика.

Первоначальный взнос

Размеры первоначального взноса очень сильно отличаются в разных банках и программах кредитования. Большинство банков требуют, чтобы заемщик оплатил самостоятельно не менее 30-40% стоимости недвижимости, приобретаемой за кредитные средства. В отдельных случаях банки соглашаются, чтобы размер первоначального взноса составил не более 10% от стоимости приобретаемого имущества, но при условии, что заемщик также предоставит другой залог, желательно ликвидную недвижимость.

При оценке размера первоначального взноса стоит учитывать то обстоятельство, что этот размер рассчитывается исходя из стоимости покупаемой недвижимости, а размер кредита - из залоговой стоимости недвижимости. При этом отдельные банки установили шкалу, что размер кредита не может быть больше 50% стоимости залоговой оценки недвижимости. А на практике очень часто залоговая стоимость недвижимости ниже, чем реальная стоимость. Поэтому реальная сумма первоначального взноса значительно выше, если считать ее от размера залога и, соответственно, от размера полученного кредита.

В каких случаях банки готовы пойти уступки

Практически все банки согласны снизить ставки по ипотечным кредитам, если заемщик оплатит 50% и больше покупаемой недвижимости самостоятельно. Один из банков декларирует, что согласен выдать ипотечный кредит по ставке ниже 10% годовых при условии, что заемщик самостоятельно оплатит более 75% стоимости приобретаемой недвижимости. В целом же , если при получении ипотечного кредита самостоятельно оплатить не менее 50% покупаемой недвижимости, то можно рассчитывать на проценты по кредиту в пределах 18-23% годовых, в зависимости от банка.

Более низкую ставку по ипотечному кредиту можно получить, если кредит брать на короткий срок до пяти лет. Так, один из наибольших банков при получении кредита на срок до 15 лет обещает базовую ставку 22%, а при получении кредита на срок до 5 лет - всего 18%. Другие банки тоже практикуют такого рода льготу, хотя снижение ставки по кредиту может быть не более 2-3 п.п.

В редких случаях банки готовы идти на снижение ставки по ипотечному кредиту, если заемщик предоставляет дополнительный залог в виде ликвидной недвижимости. При этом можно получить скидку по годовому проценту по кредиту на уровне 3-5 п.п.

Можно получить ипотечный кредит по ставке 18% и даже 16% годовых, если заемщик за эти деньги приобретет у банка изъятое у другого заемщика заложенное имущество. В этом случае банк соглашается, что первоначальный взнос может быть не более 30%. Кроме, того по такого рода кредитам, как правило, не взимаются дополнительные комиссии. Проблема заключается только в том, что заемщику приходится покупать недвижимость по "старым ценам", которые были до кризиса. А в отдельных случаях это не выгодно.

Можно получить ипотечный кредит по ставке 14-15% годовых при условии, что заемщик приобретет недвижимость в строящемся доме, который строит кэптивная (аффилированная) компания банка. Такого рода льготное кредитования распространяется только на отдельные строительные объекты, и очень часто это недвижимость, которая находится еще в стадии строительства.

В одном из украинских банков можно получить ипотечный кредит по ставке 3% годовых. Для этого заемщик или его поручитель должен размесить в банке депозит на сумму, эквивалентную сумме кредита. Тогда банк гарантирует, что его ипотечный кредит будет иметь размер: ставка депозита +3 п.п.

На 1-2 п.п. скидки может рассчитывать заемщик, который будет получать ипотечный кредит в банке, где он уже погасил предыдущий ипотечный кредит - полностью, без задержек и проблем.

Маленькие хитрости коммерческих банков

Банки опасаются снижения цен на недвижимость, и поэтому они при оценке залоговой цены включают прогноз на возможное снижение цены. В результате, заемщику приходится за счет своих средств покрывать разницу от возможного снижения цен на недвижимость.

Также банки начали практиковать индивидуальную комиссию за оформление кредита. Ранее эта комиссия была на уровне 1%, теперь, в результате применения индивидуального подхода, размер комиссии может вырасти до 5% от стоимости кредита.

Несколько банков поменяли методику расчета комиссии за оформления кредита. Если раньше она считалась исходя из суммы кредита, то теперь считается исходя из суммы кредита плюс вся сумма будущих процентов по кредиту за весь срок его действия.

Отдельные банки взимают процент или фиксированную сумму за поддержание ссудного счета. В процентном измерении этот показатель может быть не большим 0,1-0,2%. Но он взимается ежемесячно и рассчитывается из суммы выданного кредита.

Одной из самых популярных уловок банков остается зачисление денег на ссудный счет для погашения кредита и выплаты процентов. Отдельные банки берут 1% от суммы погашаемого ипотечного кредита.

Банки также требуют застраховать объект залога от возможного ущерба. Традиционного предлагается страховка на случай пожара, которая, как правило, стоит не больше 0,3%. Отдельные кэптивные страховые компании банков за такого рода страховки требуют заплатить страховой платеж в размере 0,5-1%. Такого рода страховые платежи взимаются из всей суммы покупки недвижимости и оплачиваются заемщиком ежегодно.

Отдельные банки требуют, чтобы заемщики застраховали свою жизнь на случай инвалидности и смерти. Размер этой страховки составляет от 0,3% и рассчитывается от суммы остатка по кредиту. При этом такие страховки тоже приходится оплачивать ежегодно.