Миф о 10% или Зачем Украине ипотека в разгар кризиса?

Еще в начале 2020 года президент Украины Владимир Зеленский объявил о подготовке к старту новой государственной программы доступного ипотечного кредитования. Первые результаты появились в июле. В банках говорят, что программа позволит украинцам улучшить жилищные условия на льготных условиях — процентная ставка по кредитам на доступное жилье составит 9,99% годовых.

Дешевые кредиты на жилье – больная тема для Украине с учетом того, что у нас едва ли не самые высокие ипотечные проценты в Европе. Но как и любое хорошее начинание, "ипотека под 10%" полна подводных камней. 

Действительно ли украинцы уже сейчас получили доступное жилье? И главное - правильно ли делает правительство, пытаясь стимулировать ипотеку в разгар коронакризиса? 

Почему ипотека под 10% - это миф?

Высшее руководство страны сделало проект “ипотека под 10%” приоритетным, но огромной очереди из желающих воспользоваться ипотекой пока не наблюдается.

Возможно, причина опять-таки в ставках. Если посмотреть на предложенные условия детальнее, становится понятно, что каждому, кто захочет купить квартиру в ипотеку «по госпрограмме», придется платить намного больше заявленных «9,9% годовых».

В этот платеж добавляется страхование предмета ипотеки (0,5% от стоимости недвижимости) и личное страхование заемщика (0,5% от суммы основной задолженности по кредиту), а еще разовая комиссия (1% от суммы кредита). 

Но главное - процентная ставка 9,99% годовых действует только в первый год кредитования. В дальнейшем ставка рассчитывается по специальному индексу, который зависит от депозитной ставки и плюс 4% сверху. Это значит, что существует большая вероятность, что банк через какое-то время пересмотрит ставку в сторону повышения: ставка по ипотечному кредиту не фиксирована, а привязана к ситуации на финансовом рынке, что вполне логично.

Что мешает ипотеке в Украине?

Помимо ценового вопроса, есть много других причин, по которым данное нововведение не пользуется спросом.

Первое - сроки. Основная проблема сегодняшних ипотечных кредитов - срок кредитования. Покупка недвижимости - это всегда большой чек, большая сумма денег, а значит, месячный платёж должен быть посильным для среднестатистической семьи. Вопрос заключается не только в процентах годовых, а и в том, на какой срок можно растянуть выплату тела. 

Обычно ипотека выдается на период от 7 до 20 лет. В Украине у банков нет таких длинных денег, сейчас они фондируются коротко - в основном за счет депозитов, которые привлекаются на год-два, не больше. 

В теории существуют другие источники ресурса, но в Украине все упирается в слаборазвитые финансовые рынки. Есть альтернативы депозитам в виде пятилетнего рефинансирования НБУ и корпоративных облигаций, но и то, и другое по разным причинам не может стать долгосрочным фундаментом для развития ипотеки.

Пример с корпоративными облигациями особенно примечателен, поскольку популярный в Европе инструмент пока так и не получил широкого применения в Украине. Только недавно на рынке появился пример долгосрочных бумаг такого типа: один из банков заявил о размещении облигаций со сроком обращения 10 лет под 16,5% годовых, что вряд ли соотносится с идеей поиска ресурса для дешевой ипотеки.

Возникает вопрос: как банки могут выдавать 10-летние кредиты, если они распоряжаются в основном годовым ресурсом? Где взять длинные, не спекулятивные деньги, чтобы можно было прогнозировать ставку? Ответом может быть:

а) развитие фондового рынка, рынка корпоративных облигаций и рынка акций. 

б) доверие к гривне. Не так давно президент заявил о том, что курс гривни должен соответствовать тому, который заложен в госбюджете 2020 — 30 грн/$. При этом он требует ипотеку под 10%. Любой старшеклассник с калькулятором сильно усомнится в эффективности вложения денег под 10% в год, если они обесцениваются на 15%. Я к тому, что люди будут вкладывать длинные деньги в гривну (те же депозиты), только если они будут иметь твердое доверие к гривне, руководству НБУ и страны в целом. Пока такого доверия нет, глупо говорить об ипотеке и под 10, под 15% или под 5%, потому что нет ни длинных денег, которые бы отвечали запросам заемщиков и нет понимания динамики ставки. 

Второе - доверие. Ставка по ипотеке должна быть дешевле, чем кредиты для бизнеса или потребительские кредиты или автокредитование. Но главное - с момента появления гривни 24 года назад, украинская национальная валюта, равно как и местная экономика, так и не сумели завоевать доверия со стороны населения и инвесторов. 

Результат прост - большая часть населения предпочитает держать деньги в валюте. 

Нацбанк понижает учетную ставку и сейчас мы видим, что она абсолютно не коррелируется с рынком. Проценты по депозитам не падают так сильно и соответственно не сильно падают и ставки по кредитованию. Почему? Потому что все ожидают падения курса гривни.

Третье  - защита прав кредиторов. Да, многое было сделано, но у нас пока что нет независимых, быстрых и прозрачных судов. До тех пор, пока у нас не будет возможности быстро взыскивать предмет ипотеки и иметь прозрачные, понятные суды - мы будем иметь высокие ставки. Потому что всякий кредит в Украине - это высокий риск. 

Четвертое - целесообразность программы “ипотека под 10%”. Как ни крути, а ипотека - это потребительское кредитование. И хотя мы все знаем, что строительная отрасль очень важна, поскольку тянет за собой много других отраслей, но возникает вопрос в ее целесообразности и соответствии текущим запросам экономики. Подробнее - ниже.

Нужна ли нам ипотека в разгар кризиса?

На мой взгляд, в текущих обстоятельствах куда логичнее было бы сконцентрироваться на программе льготного кредитования для обновления промышленности.

Речь об отраслях, за счет которых государство будет получать увеличение доходов от налогов и увеличение экспорта. Или как минимум снижение импорта. За примерами далеко ходить не надо.

Турция образовала программу льготного кредитования тепличной отрасли, которая будет способствовать росту агроэкспорта. Инвесторы получают возможность кредитоваться в объеме до 75% от общего объема инвестиций в создание тепличного комплекса по льготной ставке в 8,25% годовых на срок до 7 лет. Льготные кредиты также предоставляются производителям на модернизацию уже действующих теплиц, что будет способствовать росту урожайности.

В Индии правительство решило поддержать в развитии кожевенную промышленность. На сегодняшний день госпрограмма поможет повысить качество продукции, улучшит организацию производства и решит проблемы, связанные с недостаточно развитой инфраструктурой. Правительство готово финансировать до 50% затрат на приобретение современного оборудования и обустройство современных цехов. Отдельные программы предусматривают выделение ресурсов на расширение существующих и создание новых научно-исследовательских институтов, нацеленных на разработку технологий производства обувной промышленности.

В Италии система государственной поддержки МСБ выражается в таких формах, как льготное кредитование предприятий, оказание поддержки молодым предпринимателям при создании МСБ, организационная и финансовая поддержка при освоении новых технологий и, что исключительно важно для итальянских предпринимателей. Программа предусматривает льготное кредитование расходов предприятий на приобретение станочного оборудования для собственных нужд.

Франция. Большинство мер поддержки, которые использует французское правительство, направлены на косвенную поддержку научно-исследовательских работ на предприятиях. Например, использование налоговых льгот, таких, как, исследовательский налоговый кредит и присвоение статуса Молодого инновационного предприятия. Многочисленные исследования эффективности данной меры показывают, что она способствует увеличению расходов на наукоемкость производства, поощряет совместные исследования и наем сотрудников с ученой степенью.

На мой взгляд, Украине следует сосредоточиться не на потребителях, а на отраслях, нуждающихся в обновлении, и применить эту политику к финансовому сектору. Потому что опыт развитых и развивающихся стран показывает наглядный пример правильной структуры экономики, внедрения необходимых программ и распределения государственных средств из бюджета.