Рынок ипотеки: революция откладывается

О развитии ипотечного кредитования в новом году и условиях предоставления кредитов на жилье, а также о том, какую недвижимость банкиры будут кредитовать, журналисту ЛІГА.Финансы рассказали украинские банкиры.

Ипотечное кредитование в следующем 2011 году будет развиваться достаточно стремительно, но, безусловно, говорить о таком пике, который был в 2007-2008 годах, не совсем уместно, считает Валерий Пацуй, руководитель департамента стратегического развития и маркетинга розничного бизнеса "ПУМБа".

По его мнению, процентные ставки по ипотечным кредитам будут двигаться в сторону уменьшения. "Если на начало года ставка составит 18-19% годовых, то уже к концу года ставки могут снизиться на 3-4%" , - рассказывает банкир.

Со своей стороны Игорь Шевченко, директор департамента организации продаж банка "Финансы и Кредит", рассказал, что революции на рынке ипотечного кредитования в 2011 году не будет. Среди причин И.Шевченко назвал большой объем в кредитных портфелях банков проблемной и потенциально проблемной задолженности по ипотечному блоку.

"До момента урегулирования ситуации с этим пулом плохих активов существенный рост новых ипотечных кредитов будет выглядеть, мягко говоря, не логично. Банковская система сделала должные выводы из уроков кризиса и наступать на те же грабли не имеет ни малейшего желания. Ипотечные кредиты в 2011 году будут жить под знаком санации, во всяком случае попыток таковой", - рассказывает И.Шевченко.

Еще одно проблемой, по мнению банкира, является отсутствие долгосрочной пассивной базы. "До момента открытия рынков внешний заимствований (к "прелестям" коих относится не только относительная дешевизна, но и, в первую очередь, приемлемая для работы по долгосрочным обязательствам срочность) ожидать от банков 30-летних кредитов, как минимум наивно.

А кредитование ипотеки по срокам до 10 лет имеет крайне ограниченный круг потенциальных потребителей. Итак, вторая "самая-самая" из задач - поиск долгосрочного фондирования, то, чего не в состоянии дать внутренний рынок (если, конечно, не принимать во внимание инструменты НБУ и государства вообще), - объясняет И.Шевченко.

Среди существующих проблем банкир также отметил низкий уровень доходов граждан и законодательную нагрузку. "Нормативные документы в стране по прежнему оставляют много вопросов, которые не только не способствуют снижению для банков рисков при кредитовании и, как следствие, делают такой рынок более привлекательным, а напротив - усложняют работу на нем", - рассказывает директор департамента организации продаж.

Реальные изменения возможны, по мнению эксперта, только в сфере платности. На фоне продолжающегося снижения стоимости пассивов (уменьшения процентных ставок по вкладам) снижение платности по кредитам выглядит вполне закономерным процессом.

"Думаю, что банковская система во втором квартале 2011 года будет в состоянии предложить процентные ставки по ипотеке на уровне 17,5-18,5%. Уровень единоразовой комиссии вряд ли превысит 1-1,5%. Однако на фоне выше озвученных проблем, это не сможет стать серьезным импульсом к развитию ипотечного рынка", - рассказывает банкир.

Если попытаться сформулировать критерии, при которых реальное развитие ипотеки возможно, это, по его словам, вместится в несколько ключевых фраз: наличие долгосрочных пассивов; урегулирование вопросов с проблемными ипотечными займами, находящимися в портфеле банков сегодня; устранение законодательных преград; общее увеличение уровня финансового благополучия граждан;

"Любые другие варианты "сдвинуть ипотечный камень" с места - это дорога в один конец", - подчеркнул И.Шевченко.

Если говорить об условиях и сроках, руководитель департамента стратегического развития и маркетинга розничного бизнеса "ПУМБа" отметил, что в следующем году банки вряд ли вернутся к практике кредитования на 30 лет.

"Но, учитывая усиление конкуренции на рынке и увеличение количества игроков, размер первоначального взноса, вероятно, снизится до 20% от стоимости жилья. А к первоначальному взносу на уровне 0 % банки, пожалуй, еще не скоро вернутся", - рассказывает В.Пацуй.

"Как мы знаем, в последнее время финучреждения значительно ужесточили требования к заемщикам, если сравнивать их с предкризисным периодом", - отметил представитель "ПУМБа".

Если рисовать "портрет" идеального заемщика, то, в первую очередь, для банков важно наличие стабильного официального дохода, что особо важно для ипотеки. Что касается стажа на последнем месте работы, то это, как и прежде, 6 месяцев. Возраст идеального заемщика - не менее 25 лет и до пенсионного возраста на дату погашения кредита, рассказывает банкир.

Также, В.Пацуй отметил, что для оценки заемщика важно наличие дополнительных активов, кроме приобретаемой недвижимости: авто, загородного жилья, земельных участков, пр., т.к. это говорит о стабильности заемщика.

По словам И.Шевченко, портрет добросовестного ипотечного заемщика на сегодняшний день, выглядит следующим образом (образ собирательный, усредненный):

мужчина, возраст около 40 лет, работник среднего звена коммерческой организации, образование – высшее, житель города районного либо областного значения, стаж работы на последнем месте – более 3-х лет, женат, имеет ребенка среднего школьного возраста, жена работает, однако основным кормильцем является супруг.

Приобретенная недвижимость является единственной, реже имеет 1/2, 1/3 квартиры или дома в совместной собственности (как правило, мать, отец). Из активов семьи: автомобиль среднего или эконом класса 5-7 лет; уровень доходов (в том числе не подтвержденных документально) по основному месту работы - 5-8 тыс.грн.; не является собственником, акционером либо участником предприятий/организаций, независимо от рода их деятельности. Не оформлен как частный предприниматель, кредитная история реже отсутствует, чаще положительная (кредитно-карточный кредит, авто в кредит), приобретенная в кредит квартира: 2-х комнатная в спальном районе.

Что касается недвижимости, которую банкиры готовы кредитовать, В.Пацуй высказал уверенность, что банки, в основном, будут кредитовать в следующем году вторичную недвижимость. "Поскольку не многие из фининститутов, активно кредитующих в докризисное время, готовы вернуться к кредитованию первичного жилья", - отметил он.

Среди препятствий банкир назвал тот факт, что основная часть строящихся объектов находятся на земельных участках в краткосрочной аренде, соответственно, гарантией залога выступают не реальные квартиры или квадратные метры, а виртуальные. Исключение составляют те объекты недвижимости, в которых банк выступает партнером строительства. Более того, многие "новострои" все еще заморожены.

Кредиты на приобретение загородной недвижимости сегодня предоставляют только ведущие игроки ипотечного рынка. "При этом большая часть банков выдает кредит на строительство или приобретение объекта только под залог имеющейся недвижимости (например, квартиры), что, по сути, является не ипотекой, а скорее потребительским кредитом", - резюмировал В.Пацуй.

Банковские услуги: подборка новостей >>>