Было ваше - стало наше. Как тает цена залогового имущества

Если бы Остап Бендер в наше время покупал стулья на аукционе по реализации залогового имущества, у него не было бы шансов. Реализаторы обставляют дело таким образом, что товар уходит по заниженной цене нужным людям. Приведем всего лишь одну цифру: банкиры, отобравшие квартиру у обездоленного должника и передавшие оную аукционистам, получат на руки всего лишь 35% ее стоимости (данные Независимой ассоциации банков Украины). В итоге банки несут убытки, должники становятся должниками пожизненно, а требования к залоговому имуществу на стадии оформления кредитов постоянно растут.

Недавнее законодательное новшество призвано умерить аппетиты реализаторов залогового имущества. Закон №11029 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно выполнения хозяйственных обязательств" частично решает проблему завышенной стоимости услуг организаций, занимающихся реализацией такого имущества. Согласно документу, втрое снижен размер комиссионного вознаграждения организаций, проводящих публичные торги, - с 15% до 5% стоимости реализации имущества. Указанные изменения, надеются банкиры, уменьшат как расходы должников, так и уровень проблемной задолженности. Поскольку большая часть средств, полученных от продажи имущества должников, будет направляться на погашение долга, а не в карманы торговцев

Но, как неоднократно отмечали банкиры и юристы, основная проблема, связанная с реализацией залогового имущества, состоит не в размере комиссии торгующих организаций. А в особенностях организации торгов, позволяющей избранным (приближенным к руководству Минюста) фирмам-монополистам существенно занижать стоимость реализуемого имущества. В результате, банки получают на руки меньше 40% от стоимости заложенной недвижимости и 46% стоимости автомобиля. По этому поводу НАБУ обратилась в Антимонопольный комитет Украины с письмом, в котором описала механизм злоупотреблений в ходе аукционных торгов залоговым имуществом.

В письме отмечается, что реализация арестованного имущества в ходе исполнительного производства осуществляется специализированными организациями на основании договора с Государственной исполнительной службой. Перечень этих организаций устанавливается Минюстом путем проведения тендера. До принятия закона № 11029 размер вознаграждения торгового посредника не должен был превышать 15% от стоимости имущества. Однако, отмечают в НАБУ, исключительное право реализации арестованного имущества лишь несколькими предприятиями устранило конкуренцию в этой сфере и привело к тому, что посредники забирают себе до 50% стоимости залога.

В 2012 году право реализации арестованного имущества по результатам тендера получили: ЧП Специализированное предприятие Юстиция, ЧП Нива — В.Ш., ООО ТД Элит Сервис и ООО Укрспецторг Групп. При этом, ООО СП Юстиция и ЧП Нива — В.Ш. становились победителями тендера уже четыре года подряд (2009 — 2012), а ООО ТД Элит Сервис получало право реализации арестованного имущества в 2011 и 2012 годах.

Интрига существования такой институции, как специализированные предприятия по реализации залогового имущества – загадка. Непонятно почему сами банки на уровне законодательства лишены доступа к этому рынку. И чем этот вид бизнеса столь уникален, что им могут заниматься всего лишь четыре предприятия. Впрочем, банкиры считают, что это секрет Полишенеля: данный бизнес развивается под бдительным оком чиновников Минюста и Государственной исполнительной службы.

Ситуация, когда в течение нескольких лет подряд одни и те же компании побеждают в тендере Минюста, сложилась, по мнению банкиров, вследствие дискриминационных условий для других потенциальных участников. Речь идет о требовании вести прибыльную профильную деятельность в течение последних двух лет, а также иметь технические возможности и опыт работы по обеспечению организации хранения и реализации имущества. При этом не указывается, какие именно прибыль и технические возможности должен иметь торговец. Но для успешного прохождения тендера нужен опыт участия в подобных торгах. То есть новым торговцам (к примеру, организованным банками) путь на аукцион закрыт навсегда.

Данные требования, сетуют банкиры, позволяют тендерной комиссии не допускать на рынок принудительной реализации имущества новые компании. Мало того, законом № 2677-VI народные избранники с 2011 года лишили кредиторов-ипотекодержателей возможности выбора специализированной организации, предоставляющей услуги по реализации арестованного имущества. А на тот случай, если поучаствовать в торгах вдруг захотят компании с достаточным опытом, прибылью и техническими возможностями, но не приближенные к руководству Минюста, можно, к примеру, сократить период регистрации участников, допустим, до двух-трех часов.

Фактически, утверждают банкиры, государственный исполнитель, в производстве которого находится исполнительный документ, еще на стадии описи имущества определяет, кто именно будет победителем тендера. Как правило, торгующая организация, которая была привлечена к описи имущества (и приняла это имущество на ответственное хранение), и побеждает в тендере. То есть, результат тендера уже известен задолго до его проведения, а потому, как следствие, размер вознаграждения торгующей организации является максимальным.

В ходе торгов реализаторы могут использовать различные схемы. Скажем, подставной победитель может отказаться подписывать протокол или не внести в предусмотренный срок всю сумму денег за лот. Что дальше? Гарантийный взнос победителя перечисляется торгующей организации. Далее объект залога продается по той цене, которая предлагалась до этого. Конечным покупателем также может оказаться связанное лицо. Или такой факт: государственный исполнитель имеет исключительные полномочия определять величину уценки имущества на повторные торги (законодательством не предусмотрена процедура обжалования такой уценки и, как правило, суды отказывают в удовлетворении подобных исков).

Подобные схемы, позволяющие манипулировать ценой залога, участники НАБУ подробно описали в челобитной, направленной руководству АМКУ.

Идут с молотка. Как сбивают цену с залогов

Данные НАБУ

По признанию банкиров и юристов, подобные проблемы при проведении аукционов и конкурсов имели место всегда. Причем, утверждает юрист ЮФ Лексфор Юлия Рудык, сложности начинаются еще на стадии проведения оценки залогового имущества - обычно эксперты существенно занижают стоимость залогов. Разумно было бы предоставить исключительное право определять оценщика самому кредитору, равно как и право определять торговца залоговым имуществом. Юристы полагают, что необходимо отдельным законом урегулировать все вопросы, касающиеся процедуры проведения открытых торгов и аукционов, в частности размеры вознаграждений бирж и аукционных компаний, порядок регистрации участников и перечень информации, которая должна обязательно указываться при регистрации, размеры и порядок внесения регистрационных взносов.

Не исключено, говорит партнер ЮФ Ильяшев и Партнеры Максим Копейчиков, что правильным решением в данной ситуации было бы вообще снять любые ограничения по количеству торгующих организаций. "Идеальный вариант реализации залогового имущества - продажа на торгах с открытым доступом и без каких-либо ограничений - только лишь с уплатой небольшого регистрационного взноса. Публикация объявлений о торгах в центральной государственной прессе с большими тиражами (возможно, в специальном бюллетене) и в Интернете на специальном портале без ограничения доступа также способствовала бы демонополизации рынка торгов", - считает собеседник ЛІГАБізнесІнформ.

Действенным инструментом повышения интереса торговых организаций к аукционам могут стать государственные гарантии того, что имущество, купленное на торгах, не будет отчуждено. "Реальный рынок принудительной продажи имущества установит реальные цены, создаст широкий спрос на такое имущество и позволит кредиторам получать большую часть денежных средств в счет погашения долга", - уверен юрист ЮК "Тарасов и партнёры" Павел Кириченко. Кроме того, кардинально изменить ситуацию в сфере принудительного взыскания долгов сможет введение института частных исполнителей (приставов), при должном контроле их деятельности со стороны судебной власти и надзоре правоохранительных органов.

Вместе с тем, уверен президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко, любой сценарий изменения status quo чреват ухудшением ситуации для банков. "От перестановки слагаемых сумма не меняется. Если к торгам допустить банки, то, скорее всего, ситуация еще ухудшится: возникнут новые незаконные схемы, вырастут затраты финучреждений. В итоге, получаемые банками на руки суммы лишь уменьшатся", - считает эксперт. На рынке продаж залогового имущества появятся новые монополисты, но уже из банковского сообщества. И опять участники рынка будут кивать на двух-трех наиболее удачливых коллег. Пока же все они борются за возможность попасть на рынок.

В министерстве юстиции корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ сообщили, что не имеют полномочий по проведению тендеров (конкурсов) по определению специализированных организаций для реализации арестованного государственными исполнителями имущества, в том числе — ипотечного. "10 декабря 2010 Указом Президента Украины № 1085/2010 была оптимизирована система центральных органов исполнительной власти. Этим Указом был образован отдельный центральный орган исполнительной власти - Государственная исполнительная служба Украины... В пределах своих полномочий ГИС, в частности, проводит тендеры (конкурсы) по определению специализированных организаций для реализации имущества (в том числе ипотечного), арестованного государственными исполнителями", - говорится в сообщении Минюста. А посему содержащаяся в письме НАБУ к АМКУ информация о якобы причастности упомянутых четырех фирм-торговцев залоговым имуществом к руководству министерства не соответствует действительности.

Вот только в письме банкиров деятельность ООО СП Юстиция и ЧП Нива — В.Ш. упоминается начиная с 2009 года, когда вопросами отбора торговцев занимался еще Минюст...

В Государственной исполнительной службе на запрос ЛІГАБізнесІнформ пока не ответили.

Руслан Кисляк