Ипотека по 14-15% - реальность, но о 5-7% еще рано говорить

Премьер-министр Украины Денис Шмыгаль заявил, что целью власти является снижение ставок по ипотечным кредитам до 5-7%, а ставка 10% - это лишь первоначальная минимальная цель.

Цель хорошая, но возникает вопрос не по предмету, а по методам достижения этой цели. К примеру, выражение Зеленского о том, что «мы дожмем банки» намекает на не совсем рыночный подход к данному вопросу.

Представьте,  что вы банк, и взяли деньги путем привлечения депозита, например на 100 млн гривень по 7% годовых. Вы выдаете кредит по 10%. В итоге в теории вам из 100 млн гривень в будущем вернут 110 млн гривень, а вы вернете депозиты на сумму 107 млн гривень. У вас, как у банка, получится прибыль в размере 3 млн гривень (без учета других расходов).

Но теория почти всегда расходится с практикой. Ведь из 100 заемщиков, например, двое могут оказаться в итоге неплатежеспособными и не вернут долг. А в этом случае 98 остальных вернут вам только 107,8 млн гривень. И ваша прибыль составит 0,8 млн гривень, ведь по депозитам вам надо возвращать 107 млн гривень. Но если плохих должников окажется не два, а три, то вам вернут только 106,7 млн гривень, и вы как банк получите убыток.

Для любого банка важна величина рисков, которые он на себя берет. И этот риск имеет свою цену.  Если этот риск равен 2%, то банк может работать со своей процентной маржей равной 3%, но если этот риск равен 3% или 5%, то банк всегда будет закладывать этот риск в свои расчеты, из-за чего проценты будут расти.

Точно так же и вкладчики, которые несут свои деньги на депозиты, оценивают свои риски. Если риск стоит 2%, они никогда не понесут деньги за меньший процент. Плюс в вопросе о вкладах нужно учитывать и инфляцию, никто не понесет деньги на депозит, который не будет покрывать инфляцию, потому что никто не хочет получить заведомый убыток. Поэтому если инфляция будет равна 3%, а риск составит 2%, то депозит со ставкой 5% будет минимально допустимым без учета прибыли по депозиту и налогов. Вместе с этими факторами оправданная ставка по депозитам составит уже 7%.

И по этим вводным, при инфляции 3% и риску невозврата равном 2%, реальная ставка по кредитам будет возможна на уровне 10%.  Все это можно вывести в очень упрощенную формулу:

Депозит (3% инфляция + 2% риск + 0,6% прибыль + 1,4% налоги) + Процент банка (2% риск + 1% прибыль банка без учета налогов и других расходов) = 10%

Если инфляция будет равна 5% и риск 5%, то уровень депозитов будет равен около 13%, а кредит будет стоить почти 20%. Если риск будет равен 1% при инфляции 2%, то ставка по депозитам может составить 4%, а кредитование будет возможно по 6%.

Из всего этого можно сказать, что для низких ставок по кредитам важны два фактора – это величина риска и уровень инфляции, причем риски считают все и вкладчики, и банки. Плюс к этому стоит добавить и курсовую устойчивость валюты.  А все эти вопросы относятся уже ко всей экономической ситуации в стране. Это и вопрос о доверии, и вопрос о макроэкономической стабильности, финансовой устойчивости должников, финансовой устойчивости страны в целом  и многое, многое другое.  

Ипотечное кредитование само по себе не может быть целью в отрыве от всего остального. Вопрос низких ставок по кредитам это производная от ситуации во всей экономике в целом. И когда речь идет о ставках равных 5-7%, то нужно понимать, что ставки это температура, которая отражает здоровье экономики. И чтобы сбить эту температуру надо лечить весь организм, чтобы он нормально функционировал.

В этой аналогии «дожимать банки», то есть пытаться сбить температуру тела с помощью холодного душа, будет совершенно  неверным способом лечения, которое ни к чему не приведет.

Чтобы получить ставки по ипотеке равные 5-7%, нужно работать не над непосредственно самим ставками. Нужно иметь стабильную гривну и низкую инфляцию, причем не в течении пары лет, а в течении десятилетия, ведь ипотечные кредиты выдаются на длительный срок. И самое главное нужно сокращать риски до величины 0,5-1%, а для этого нужно проделать еще очень много работы и провести еще много реформ по пути к «нормальности».

Ведь посудите сами. В конце 2019 года в стране было всего 7,3 млн. штатных сотрудников «по белому» при населении около 42 млн. человек.  При этом общее число работающих оценочно составляло 16,6 млн. человек. Как могут банки оценить свой риск на уровне 1%, если, можно сказать, половина заемщиков в «тени». Для низких ставок важны не только сами ставки, важно все, в том числе и наличие платежеспособного заемщика с официально подтверждёнными доходами, потому что именно такие заемщики и могут быть с низким риском.  

У банков еще свежо в памяти то, что было в прошлые годы. К примеру, в период 2006-2007 годов у страны уже почти начался кредитный бум, и ставки по ипотеке в гривне составляли 15%, а валютные 7%. Но для банков все это закончилось печально, в виде «банкопада». Банки тогда поверили в «светлое будущее» и не стали жестко подходить к оценке качества заемщиков и качества рисков.  Порой случалось и так, что банки учитывали уровень доходов просто со слов заемщика.  И во многом из-за этого впоследствии и случился «банкопад». В кризисный период многие люди оказались неплатежеспособны. Плохие долги или по-другому неработающие кредиты взлетели до уровней в десятки процентов. То есть не те 2% риска, которые нужны для 10% кредита, а десятки процентов!!!  И все это банки помнят, поэтому вряд ли к ним быстро вернется вторая эйфория о «светлом будущем». Банки, помня историю, будут более осторожны и будут больше считать риски.

Так же стоит отметить, что до 2008 года весь мир находился в эйфории по поводу ипотечных кредитов, а кризис 2008 года часто называют «ипотечным». И после этого горького опыта не только украинские банки, но и вся мировая банковская система стала более осторожно подходить к ипотеке и лучше считать риски. Поэтому общие условия для ипотеки сегодня уже чуть другие, в сравнении с тем, что было раньше.

Для снижения ставок нужно снижать риски, а снижение рисков скажется на всей экономике страны, не только на ставках. И при снижении риска до 0,5-1% у Украины будет совершенно другая экономика, другое качество вообще всего, не только уровня процентов по кредитам. Это качественно совершенно другой уровень экономики.

Но не все так плохо. Украина медленно, но движется вперед и гривна сегодня более надежная валюта, чем была раньше. Инфляция уже уверенно снизилась до однозначного числа. И риски постепенно сокращаются. Поэтому ставки по кредитам, конечно же, упадут, отражая общую «температуру» экономики и финансовой устойчивости страны.  Но  я все же полагаю, что в ближайшие годы реальные ставки по ипотеке все же упадут до 14-15% годовых. Однако номинально кто-то из банков для «красоты», возможно, сделает ставку 10%, но с учетом комиссий и прочих платежей реальная ставка все равно будет все те же 14-15%. А при таком уровне процента ипотека станет уже возможна, пусть не на 15-20 лет, но хотя бы на 5-10 лет. И люди по таким ставкам будут кредитоваться. Но это все же пока еще не будет массовым явлением.

До массовой ипотеки стране еще далеко, скорее всего еще целое десятилетие, при условии роста и развития экономики. Ведь что такое массовая ипотека для 40 миллионной страны, которая охватит всех. Это когда в год будет строиться минимум 0,5 метров жилья на человека, то есть всего по стране будет строиться 20 млн. квадратных метров жилья в год. Из которых половина будет куплена на ипотечные деньги, то есть 10 млн. квадратных метров жилья.  Что при цене 30 тысяч гривен за метр будет равно 300 млрд. гривнам выданных ипотечных кредитов ежегодно. А кредитный портфель, при средней длине кредитов равной 15 лет и полном цикле, составит 2,250 млрд. гривен.  Именно такие цифры, если считать по нынешним ценам,  могут быть при ипотечных ставках 5-7%. Но это будет уже другая экономика, в разы больше, чем сейчас. В которой будет около 20 млн. рабочих мест с «белыми» доходами, а не 7 млн. как сейчас.

В нынешних условиях, когда общий кредитный портфель по физическим лицам, который включает и ипотеку, и потребительские кредиты, и автокредиты, вместе составляет всего 211 млрд. гривен. Даже выдача суммы 15-30 млрд. гривен  в год по ипотеке, при ставках 14-15% годовых, на которые люди купят 500-1000 тысяч квадратных метров жилья, уже будет хорошим результатом.  Но это не охватит всех, а охватит лишь часть людей. Но и это для экономики будет хорошо, потому что будет лучше, чем вчера.

А ставки 5-7% - это амбициозная цель, которая предполагает совершенно другой качественный уровень экономики Украины, и это по своей сути будет равносильно даже не удвоению, а утроению ВВП страны, но это при условии, что ставки по ипотеке равные 5-7% будут достигнуты рыночным путем.

Есть, конечно же, и другой путь, не рыночный. Но в этом пути не будет баланса, потому что так или иначе кто-то должен будет заплатить за низкие ставки своим убытком, либо государство, либо банки. Но в этом случае ипотека по 5-7%  не сможет стать всеобщей, потому что никто не сможет своим убытком покрыть 300 миллиардный рынок ипотеки, который  может возникнуть при рыночном подходе. Таких денег ни у кого нет. Поэтому этот путь будет больше на «устах», чем на деле.  И в этом не рыночном пути возникнет несоответствие спроса и предложения на кредиты. Потому что тех, кто захочет взять кредит будет кратно больше,  чем выдаваемых кредитов, а потому это опять станет поприщем для коррупции и всего подобного.

В процветание нельзя прилететь быстро. Развитие - это постепенный процесс, охватывающий все экономические вопросы, а не только вопрос по ипотечным ставкам. Невозможно быстро попасть из положения, когда ставки были по 30% годовых, в положение со ставками по 5-7% годовых.  В естественном пути все будет постепенно. Сначала ставки упадут до 14-15% годовых и ипотека возродится после спячки, объемы будут еще не большие, но они уже будут, и кредитный портфель банков начнет расти.  Потом по мере развития экономики, с годами, ставки упадут до 10-12%, и пойдут уже серьезные объемы кредитования. И только после этого, через достаточно долгий период, можно будет рассчитывать на ставки 5-7%. 

Федоров Михаил, аналитик ИГ Универ