Доки не зіграв у декларацію. Все, що треба знати про податки, якщо ви маєте нерухомість

Залишились лічені дні, коли українці мають підбити підсумки минулого 2022 року та відзвітувати про свої доходи перед державою. Якщо ви маєте нерухомість, то незалежно від того, чи отримували ви дохід від свого майна, чи ні, у вас можуть виникнути певні податкові зобов’язання. Давайте розбиратися.

Власникам земель та нерухомості присвячується

Якщо ви власник земельних ділянок, квартири, будинку або комерційної нерухомості – вас стосується щонайменше 3 види податків, які ми розберемо нижче у цій статті:

1. Податки на володіння майном: на нерухомість, земельний 

2. Податки з орендного доходу

3. Податки від продажу нерухомого майна

Кожен із них має багато особливостей щодо розрахунку, термінів і умов сплати, деякі потребують декларування, деякі – ні. Нижче розбираємо кожен із них, наводимо приклади розрахунків, а в складних і суперечливих ситуаціях заручаємося порадами експертів земельної керуючої компанії "Твоє Коло".

1. Податок на володіння нерухомим майном

До цього типу належать податки на житлову нерухомість і земельний податок. 

Коротко: не потребують декларування. Сплачувати потрібно один раз на рік і за фактичну кількість місяців, коли майно було у власності. Цей тип податків належить до компетенції місцевих органів влади, тому їх розмір може варіюватися залежно від області чи регіону, але в межах, які визначені законодавчо. Для фізичних осіб ці податки нараховують контролюючі органи – податкова служба. 

Що маємо фактично: до 1 липня поточного року контролюючий орган підіймає інформацію з реєстру прав власників на нерухоме майно, нараховує податки за минулий рік і надсилає власнику податкове повідомлення-рішення про сплату (ППР) на його податкову адресу. 

Якщо до 1 липня власник не отримав ППР, то і платити нічого не потрібно. Проте зауважимо, у воєнний час нерідко відбуваються збої. Варто переконатися у відсутності ППР додатково в електронному кабінеті платника податків на сайті податкової служби.

Хоча податкова служба сама рахує податки з нерухомості для фізичних осіб, все ж краще пересвідчитись у правильності розрахунків. 

Як порахувати, чи правильно вам нарахували податки?

Земельний податок

Якщо земля в оренді в агровиробника, який на єдиному податку 4 групи, то податок власнику сплачувати не потрібно.

Навіть якщо ваш орендар не є платником єдиного податку 4 групи, він може індивідуально ухвалити рішення і сплачувати податок частково або повністю замість вас. Тому радимо, в будь-якому випадку, уточнити в орендаря: до якої категорії платників він належить і хто з вас сплачуватиме податок на землю. Якщо офіційного договору оренди немає, то всі 100% земельного податку належить сплачувати власнику.

Ставка податку залежить від: призначення землі і чи проведено нормативну грошову оцінку (НГО). Може бути в діапазоні від 0,3% (якщо НГО є) і до 5% (за відсутності НГО) від оцінної вартості ділянки.

Якщо ваша земля сільгоспризначення, то податок має рахуватися за нормою МПЗ (мінімальне податкове зобов'язання).

Податок на нерухоме майно (відмінне від земельної ділянки) становить 1,5% від розміру офіційної мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року.

Тобто для 2022 звітного року – це 97,5 грн за кв.м. А у 2023 році – вже 100,5 грн за кв.м.

Якщо площа квартири більша за 300 кв.м, або площа будинку перевищує 600 кв.м, або сумарна площа всіх типів нерухомості на одну фізичну особу перевищує 900 кв.м, доведеться додатково сплатити "податок на розкіш" у сумі 25 000 грн за кожен із таких об’єктів.

Чи є податкові пільги?

Гарна новина: звісно, що є. Для об’єктів житлової нерухомості не нараховується податок на квартири площею до 60 кв. м, будинки до 120 кв. м, та на квартири + будинки (якщо у власника їх декілька) загальною площею понад 180 кв.м. 

Погана новина: якщо нерухомість здається в оренду, то ця пільга не працює. Також пільга не застосовується, якщо площа об'єкта/об'єктів нерухомості перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі.

2. Податок з орендного доходу

Підлягає декларуванню. Термін – до 1 травня.

Об’єктом оподаткування є розмір орендної плати, який визначено в договорі, але не менш ніж мінімальна сума платежу, яка встановлюється органами місцевого самоврядування. Наприклад, для землі мінімальний розмір орендного платежу не може бути нижчим за розмір земельного податку.

Хто зобов’язаний обчислювати і сплачувати ПДФО і ВЗ: орендодавець чи орендар?

Відповідь залежить від того, хто є орендарем. Якщо орендар – це юридична особа, що веде господарську діяльність, пов’язану з об'єктом оренди (неважливо, чи це квартири, чи земля), то він сплачує податки за власника, є його податковим агентом.

Якщо орендар – фізична особа, що не використовує нерухомість для отримання доходу від підприємницької діяльності, то податки з оренди має сплачувати власник.

У випадку із землею с/г призначення мета оренди – підприємницька діяльність, тобто податки платитиме орендар. Він сплачує ПДФО та ВЗ за власника одночасно з виплатою орендного доходу. Про суми виплаченого доходу орендар щокварталу звітує до податкової служби шляхом подання додатка 4 ДФ до Податкового розрахунку сум доходу.

Чи варто власнику турбуватися про те, як сплачує за нього податки орендар?

У випадку з квартирами або будинками – ситуація повністю протилежна. В більшості випадків орендарем є фізична особа, яка орендує житло з метою проживання. Тоді власник має сплачувати ПДФО та ВЗ самостійно, подавати квартальну звітність щодо сплачених з оренди податків протягом 40 днів після звітного кварталу й обов’язково відображати в річній податковій декларації (до 1 травня наступного за звітним року) суму отриманого орендного доходу і сплачених податків за рік. 

Що буде, якщо НЕ платити податки з оренди?

В Україні більша частина ринку оренди нерухомості перебуває в так званій сірій зоні. Зрозуміти власників квартир можна: за наявності договору оренди мало того, що сплачується 19,5% з доходу, ще й податок із нерухомості нараховується на кожен метр житла (анулюються податкові пільги). Тому орендодавці й не поспішають реєструвати договірні відносини. З іншого боку – це ризики: 

1. По-перше, якщо з квартирою щось станеться з вини орендаря, то ні про яку компенсацію не може бути й мови. Немає юридичних підстав притягнути винуватця до відповідальності.

2. По-друге, у податкової вистачає засобів, щоб встановити приховані джерела прибутків. Ну, наприклад, якщо у власника декілька квартир, до нього можуть приглядатись більш прискіпливо. Якщо на рахунок власника у банку надходять регулярні платежі від однієї й тієї ж особи, у служби фінансового моніторингу можуть виникнути підозри. Особливо прискіпливі фіскали навіть шукають оголошення про здачу в оренду в місцевих ЗМІ чи інтернет-виданнях, де з легкістю можуть натрапити на ухилянта. Врешті, на вас можуть поскаржитися "добрі" сусіди, з будь-яких причин. Чи то із заздрості, що ви заробляєте на своїй квартирі, чи тому, що їм не сподобалися ваші квартиранти.

Чи потрібно декларувати податки з оренди, якщо орендар є податковим агентом?

За винятком деяких категорій громадян, передбачених Законом (зокрема це стосується держслужбовців), якщо дохід отриманий від податкового агента (роботодавець, банк, юридична особа-орендар), то декларувати такий дохід не потрібно. 

Але, якщо ви продаєте нерухомість, яка перебувала в оренді, то вам обов’язково слід наступного року задекларувати весь отриманий дохід із цього об'єкта: і від продажу, і орендні надходження. Тому важливо мати договір оренди на руках, і коли ви продаєте нерухомість, підсумуйте і десь зафіксуйте всі отримані орендні надходження/платіжки на вашу користь за цим об'єктом цього звітного року. Щоб нічого не упустити, коли ви звітуватимете наступного року. 

Якщо ваша нерухомість знаходиться під управлінням керуючої компанії, то ви можете запитати звітність по ній у вашого менеджера. Наприклад, клієнти компанії "Твоє коло", за словами комерційного директора Єгора Лісничого, щорічно наприкінці року отримують повний звіт по управлінню, де зазначені всі суми орендних надходжень і коли вони були виплачені.

3. Податок від продажу нерухомості

Підлягає декларуванню. Термін – до 1 травня.

За загальним правилом продаж будь-якої нерухомості оподатковується за ставкою 6,5% від вартості угоди купівлі-продажу: 5% – ПДФО і 1,5% військового збору.

Не має значення, чи то квартира, чи то будинок, чи то земля. 

А от що має значення, то це скільки всього об’єктів підприємливий власник спромігся продати в одному календарному році і як саме нерухомість була набута у власність.

Як видно з таблиці, продаж третьої і більше нерухомості (включно із земельними ділянками) в одному календарному році оподатковується за ставкою 19,5% (18% ПДФО та 1,5% ВЗ). Водночас у Законі передбачено право продавця сплачувати 19,5% не від суми угоди, а від прибутку різниці між ціною продажу та минулими витратами з купівлі чи створення такого об'єкта нерухомості. Звісно, витрати мають бути документально підтверджені. 

Фактично з таким третім (або наступним) продажем сьогодні виникає найбільше запитань: деякі експерти дотримуються думки, що податок 19,5% все одно має нараховуватися на всю суму угоди.

За словами приватного нотаріуса, Кондри Людмили Вікторівни, суперечки виникають через брак практичної бази застосування.

Це підтверджують юрист із нерухомості, автор і ведучий ютуб-каналу Monitor.Estate Володимир Копоть і комерційний директор керуючої компанії "Твоє Коло" Єгор Лісничий.

Уважний інвестор вже напевно зробив для себе очевидні висновки: 

1. Не хочеш платити податки – то продавай щонайбільше один об’єкт на рік.

2. Продаєш декілька об’єктів – спочатку шукай покупців на більш вартісні.

Коли платити податки з продажу?

Податки і збори сплачуються продавцем перед укладанням угоди купівлі-продажу. Тобто, як за класикою: "Спочатку гроші (в нашому випадку -  податки), а вже потім стільці". Податковим контролером продавця виступає нотаріус. Він перевіряє сплату податку і передає до податкової відомості про продаж нерухомості та отриманий продавцем дохід. 

Продавець зобов'язаний буде наступного звітного року в річній податковій декларації показати дохід, отриманий від продажу майна до 1-го травня наступного звітного року. За неподання декларації чи зазначення в ній неправдивих даних, продавець муситиме сплатити штраф від трьох до восьми неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Чи можна в договорі вказати суму меншу, ніж реальна вартість угоди?

Покупець і продавець звичайно можуть домовлятися про вартість угоди, але вона не може бути нижчою за оцінну вартість такої нерухомості.

Не радить знижувати вартість і комерційний директор "Твоє Коло" Єгор Лісничий. На думку експерта, інвестори (як правило) купують нерухомість або с/г землю з метою подальшого перепродажу, враховуючи що зараз діє правило на третій продаж 19,5 % від прибутку. Тож логічно ціну входу у актив показати чесно для зменшення податкового навантаження у майбутньому. Тим паче у момент придбання нерухомості податків немає.

Як можна законно зменшити суму податків із продажу нерухомості?

Для першого і другого продажу об'єкта нерухомості – ніяк. 

А от для третього і більше об’єктів можуть бути варіанти. Як ми згадували раніше, тут можна зменшувати базу оподаткування на суму витрат.

"Дохід від продажу (а значить і база для оподаткування) рахуватиметься як "ціна продажу або оцінна вартість нерухомості мінус витрати на її придбання", що досить схоже на підрахунок інвестиційного прибутку", – розказує Володимир Копоть. 

До витрат на придбання також можна відносити (крім коштів, сплачених за сам об’єкт нерухомості): 

• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості; 

• витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості; 

• вартість іпотеки, якщо продавець набув у власність нерухомість через іпотечну угоду. 

"Тобто якщо під час розрахунку доходу з продажу третього і більше об'єкта нерухомості правильно врахувати всі витрати, пов’язані з придбанням у власність такої нерухомості, то і база для оподаткування буде меншою", – радить Володимир.

"Ще один варіант із практики оптимізації податкового навантаження, який час від часу застосовують інвестори, – це оформлення угоди і заведення доходу на ФОП", – розказує Єгор Лісничий. Але, знову таки, є нюанси. Загальна площа об'єкта нерухомості не має в цьому випадку перевищувати 400 м кв. І потрібно рахувати, що вигідніше: 6,5% від суми продажу чи 19,5% від різниці з купівлі продажу.

Підсумовуючи ключові висновки

1. Існує три основних типи податків, пов'язаних із нерухомістю: податок на володіння майном, з орендного доходу і від продажу.

2. Не такі страшні податки, як їх малюють: якщо витратити трохи часу і розібратися, то ніяких проблем із розрахунками у вас не буде. Ба більше, скориставшись наведеними порадами експертів, ви можете оптимізувати податкове навантаження і законно платити менше.

3. Платити податки потрібно. Ми рухаємося до Європи, збільшуються вимоги до прозорості, зокрема і у сфері оподаткування. А можливості перевірок із боку податкової рік від року покращуються шляхом автоматизації та доступу до великих даних.

4. Перевірити, чи все гаразд, чи немає у вас боргів із податків, ви можете зручно через електронний кабінет платника на сайті податкової. Для цього вам знадобиться КЕП (кваліфікований електронний підпис), який можна легко отримати через електронний сервіс "Дія".