Король недостроев. Загадка SkyTowers: Кому принадлежат "мертвые башни" Киева и что их ждет

Каждый день сотни тысяч киевлян и гостей столицы проезжают мимо самого амбициозного недостроя Украины – небоскреба Sky Towers. В 2007 году возле центрального ЗАГСа начали возводить двухсотметровое здание с одним из крупнейших офисных комплексов, пятизвездочным отелем, паркингом на 800+ мест – общей стоимостью более полумиллиарда долларов. 

Сейчас от мегапроекта остались две недостроенные башни и огромный долг почти в 6 млрд грн перед государственным Укрэксимбанком.

В феврале 2021-го госбанк добился в суде первой инстанции права взыскать с формального владельца Sky Towers – компании Агентство офисного строительства – 5,9 млрд грн. В госбанке не надеются получить живые деньги и рассказали LIGA.net, что собираются забирать недострой.

Кто в ответе за провальную стойку, подарившую Киеву главный недострой города? И кто должен был бы вернуть деньги госбанку? За время жизни Sky Towers на строительном и финансовом рынке было много вариантов ответа на эти вопросы: от Игоря Коломойского до окружения Александра Януковича.  

LIGA.net рассказывает историю заброшенных зданий. Кто за ними стоит и есть ли шансы вернуть Sky Towers к жизни?

Sky Towers: с чего начиналась и чем закончилась история "первого небоскреба"

В феврале 2016 года на площадке вокруг Sky Towers разобрали последний строительный кран. С тех пор строительство заморожено. 

А начиналось все почти десятилетием ранее, в марте 2007-го. Работы с перерывами длились девять лет. Здание успели возвести на 27 этажей из запланированных 47 (еще на восемь уровней Sky Towers уходят под землю) и начать остекление.

Последние шесть-семь лет Sky Towers выглядят так:

В самом начале стройки этот объект считался жемчужиной в портфолио девелопера Kyiv Donbass Development Group. Проект разрабатывало гонконгское бюро DLN, адаптировало – киевское архитектурное агентство Виталия Васягина.

Работы изначально планировали закончить к 2012 году. Офисная 47-этажная башня должна была вместить 17 000 сотрудников, 41-этажная отельная – комплекс на 500 номеров. Плюс паркинг на 860 паркомест.

Sky Towers претендовал на статус не просто самого высокого здания Украины, комплекс должен был стать одним из высочайших небоскребов Восточной Европы. Верхняя башня БЦ – 214 м. Самые высокие здания Украины на данный момент – киевские ЖК Кловский и бизнес-центры Гулливер и Парус – с запасом уступают проекту Sky Towers: 168 м, 141 м и 133 м соответственно. 

Стоимость проекта в 2007 году соответствовала амбициям – по разным оценкам, она составляла около $500 млн.

Наполеоновские планы девелопера нарушил кризис 2008-09 годов.

Яркая история KDD Group – создателя Sky Towers

Kyiv Donbas Development Group к 2007 году была одним из крупнейших застройщиков Киева. 

Холдинг появился в 1994-м. Создателями СМИ называли Александра и Вячеслава Константиновских, Виктора Тополова – экс-министра угольной промышленности и банкира (Надра Банк, Индекс-Банк, Астра-Банк), а также выходца из Одессы, гражданина США, Александра Левина.

Группа вела многопрофильный бизнес. Константиновские курировали рестораны (сеть Carte Blanche и Пузата хата), Тополов – финансовую часть (в 2006 он продал Индекс-Банк французской Credit Agricole за $260 млн), Левин – строительство, которое партнеры замыкали на нидерландской компании KDD N.V., писало в 2008 году издание Деловая Столица.

Первым крупным девелоперским проектом KDD был бизнес-центр Киев-Донбасс на Площади Льва Толстого в Киеве. Сейчас в этом здании находится центральный офис банка Креди Агриколь (покупатель Индекс-Банка Тополова). Другие известные проекты компании, кроме Sky Towers, – PecherSKY, Botanic Towers, Diplomat Hall, Vedenskiy (все – Киев) и Зазимье (Киевская область).

В 2007 году KDD Group стала одним из первых украинских девелоперов, выпустившим акции на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи (AIM LSE). За 19,6% группы заплатили $130 млн, вся компания оценивалась более чем в $630 млн. Тогда же KDD начала активно привлекать финансирование Укрэксимбанка на реализацию мегапроектов Sky Towers, PecherSKY и Зазимье.

Кризис 2008-09 годов сильно повлиял на планы холдинга: в начале 2010-х у KDD было девять проектов, но активно строили только Sky Towers. Группа надеялась закончить первую из четырех очередей проекта до старта ЕВРО-2012: для гостиничной башни даже нашли управляющего – международную сеть Swissotel Hotels & Resorts, а в Укрэксимбанке привлекли дополнительные деньги – всего банк выделил на Sky Towers около $375 млн (около 3 млрд грн при курсе 8 грн за доллар).

План провалился. Большие долги и низкие доходы от недвижимости после кризиса привели к продаже KDD Group – в 2011 году почти 70% акций компании всего за $16 млн купил владелец агрохолдинга Kernel Андрей Веревский. От доли в KDD тогда избавились все основатели: Левин, Константиновские и жена Виктора Тополова Елена, писало в конце 2011 издание Коммерсант. 

Но привлечение одного из крупнейших аграрных бизнесменов не сильно помогло группе. Уже в 2012-ом KDD сообщило о продаже Sky Towers и Зазимья малоизвестной компании Cimbrorum Holdings из США, якобы за $202 млн ($190 должны были пойти на погашение кредитов). 

В 2015 году суд признал банкротом украинское юрлицо холдинга КДД Групп.

Сложные связи KDD Group и Sky Towers

Листинг в Лондоне не добавлял прозрачности структуре собственности KDD Group. 

Перечисленный состав акционеров (Тополов, Левин, Константиновские) был, скорее, неофициальным. Например, Тополов, будучи чиновником, никогда не фигурировал в списке официальных собственников, хотя деловые СМИ (Коммерсант, Дело, Фокус) еще с середины нулевых неоднократно писали о его причастности к группе и существенном влиянии на нее.

Тополов уже давно не министр, но и сейчас в комментарии LIGA.net он утверждает, что не имеет отношения к KDD Group. "СМИ пишут, что проект возле ЗАГСа – мой, но я не владею им и никогда не владел, – сказал экс-чиновник. – Принадлежит ли объект Александру Левину? Может он и владеет им, но я – нет".

После выхода компании на биржу в 2007-м и до сделки с Веревским в 2011-м (в Kernel отказались комментировать эту историю) именно Левин был единственным публичным акционером KDD. Ему официально принадлежало около 22% группы. По данным системы ContrAgent, он также фигурирует в числе учредителей (вместе с многолетним топ-менеджером KDD Петром Слипцом и Виктором Каминским) украинской КДД Групп.

Левин, Слипец и Каминский (последний был также руководителем другой фирмы с характерным названием – Холдинговая компания Киев Донбасс) перестали быть учредителями КДД в конце 2007 года, когда их заменила в этом статусе нидерландская KDD N.V. 

Остальные предполагаемые партнеры официально в бизнесе не участвовали. Их доли в компании до продажи Веревскому скрывались за офшорами Arpanet Holdings, Kenways Trading Limited, Parsel Investments, Yankline Investments, писало в 2011 издание Коммерсант.

KDD Group непросто связать напрямую со Sky Towers. Владельцем стройки выступает отдельное юрлицо – Агентство офисного строительства (АОС). Другим известным проектом холдинга – PecherSKY – КДД также владела опосредованно – через фирму Интегра-Холдинг.

"KDD не имела прямого отношения к Sky Towers, у объекта есть свое юрлицо-собственник, которое и было заемщиком перед Эксимбанком, – сказал LIGA.net экс-глава юрдепартамента KDD Group Андрей Смирнов. – Сама KDD просто какое-то время выступала девелопером, который развивал этот проект".

Если с PecherSKY все относительно просто (учредителем собственника комплекса Интегра-Холдинг значится сама КДД Груп), то юридическая связь между KDD и Sky Towers гораздо более запутана. Но она есть.

Во-первых, общие учредители. С 2007 по 2015 годы учредителем владельца стройки – компании АОС – была компания "Высокий статус". Состав учредителей этой фирмы неоднократно менялся, но их имена говорят о многом. В этом статусе был и Александр Левин в течение нескольких месяцев в 2007 году, и компании с созвучными холдингу названиями ХК Киев Донбасс и К-Д Груп, и малоизвестная Интертрейдэнерго (это фирма-учредитель К-Д Груп, саму ее учредил юрист KDD Group Смирнов), и непосредственно КДД Груп – с 2007 по 2012.

Во-вторых, совместные патенты. В июне 2008 года КДД Груп была заявителем на регистрацию товарного знака Sky Towers. Право интеллектуальной собственности на него принадлежит АОС.

В 2012-м менеджмент KDD объявил о продаже трех ключевых проектов: Sky Towers и Зазимье – малоизвестной американской компании Cimbrorum Holdings, PecherSKY – неназванному западному частному инвестору. Многолетний CEO KDD Петр Слипец, который управлял группой и после продажи львиной доли акций Веревскому, высказывался об этих объектах как о части бизнеса своего холдинга.

"Продав эти объекты, мы сократим долговую нагрузку всей группы, – цитировало топ-менеджера издание Коммерсант в 2012-м. – На SkyTowers приходится около $165 млн из более $200 млн задолженности группы".

После объявления о продаже Sky Towers в 2012 году, KDD Group не имеет прямого отношения к комплексу.

До 8 апреля 2021 года конечным собственником АОС был американец Дэвид Израел (8 апреля 2021 он вышел из состава учредителей, об этом человеке почти нет информации даже у юристов Укрэксимбанка). Он же – бенефициар Cimbrorum Holdings LLC, которая в свою очередь владеет одним из акционеров АОС – кипрской Таккадеро Лимитед. Эта компания также выступает собственником фирмы Занет – владельца комплекса Зазимье.

Таккадеро владеет и другим акционером АОС – украинской фирмой ТКД Инвест. Она была создана в январе 2014 года, место регистрации – Киев, ул. Саксаганского, 119. Интересное совпадение (хотя здесь же могут быть зарегистрированы десятки других юрлиц): это – адрес одного из известных проектов KDD Group – офисного центра Botanic Towers.

LIGA.net не удалось связаться с АОС и его представителями. Контактный номер, который указан в профиле компании в Реестре Минюста, оказался недействителен, руководитель ТКД Инвест Вячеслав Никитенко к моменту публикации не ответил на звонки и смс.

Кто же собственники: компания-ноунейм из США или все же Донбасс?

Издание Коммерсант-Украина еще в 2013-ом году писало со ссылкой на неназванный источник, что за  неизвестной компанией Cimbrorum Holdings  стоит один из бывших партнеров KDD.

Сейчас пятеро собеседников из разных сфер (финансы, строительство, госуправление) рассказали LIGA.net, что Sky Towers действительно контролируют бывшие владельцы KDD Group, при этом двое назвали имя Александра Левина как возможного бенефициара Sky Towers.

LIGA.net не нашла юридических подтверждений, что именно Левин владеет недостроем. 

Найти конечного собственника не смогли даже в Нацбанке, который после кризиса 2014-15 годов детально изучал проблемных заемщиков банков, в том числе государственных.

"Sky Towers и его владелец Агентство офисного строительства – единственный заемщик, где мы так и не смогли точно узнать, чей он. Мы строили разные версии, на каждую из них были и подтверждения и опровержения, – говорит собеседник из менеджмента НБУ тех лет. – Связи путались и терялись, номинальные бенефициары тоже менялись. Банк отказывался сообщать имя реального должника".

Сама KDD Group официально исчезла с украинского строительного рынка. Компания – банкрот с 2015-го, но ее дело живет. В портфолио действующего киевского девелопера с похожим названием – KDD Engineering (бренд KDD Ukraine) можно найти многие проекты обанкротившейся группы: Diplomat Hall, Vedenskiy, PecherSKY.  (Недостроя SkyTower в списке проектов нет). 

Вторая жизнь Sky Towers: сможет ли Укрэксимбанк заработать на недострое

В феврале 2021-го Укрэксимбанк добился в суде первой инстанции взыскания с владельца Sky Towers – Агентства офисного строительства – 5,9 млрд грн (3,1 млрд грн – основной долг, остальное – проценты и комиссии).

Будет ли госбанк предъявлять имущественные претензии кому-то из партнеров по KDD Group? В Эксиме отмечают, что для этого нет юридических оснований: никто из бывших участников холдинга не давал личного поручительства по кредитному договору АОС с банком, уточнил в комментарии LIGA.net директор департамента реструктуризации и взыскания Укрэксимбанка Олег Лазовский.

"Банк в своих решениях и последующих действиях опирается исключительно на официальные данные, – отметил Лазовский. – В силу специфики направления мы не можем исходить из предположений".

Вместе с тем, благодаря победе в первой инстанции (правда, АОС уже подала апелляцию), Укрэксимбанк уже строит планы по взысканию и последующей перепродаже Sky Towers, говорит Лазовский.

"Проект может быть одним из первых после старта соответствующей процедуры, – сказал он. – Пока продолжаются консультации госбанков с НБУ относительно того, как реализовать это на практике". Обсуждение касается расчета чистой стоимости проблемных активов, отмечал в интервью LIGA.net глава Эксима Евгений Мецгер.

Интересен ли кому-то долгострой в центре Киева и сколько денег нужно, чтобы вернуть его к жизни?

В начале 2016 года Агентство офисного строительства все еще надеялось завершить строительство – хотя бы в урезанном виде. 27-этажному зданию нужна достройка, как минимум, трех технических этажей, рассказывал тогда директор АОС Александр Демин. План не реализовали, работы полностью остановились в октябре 2016-го.

В 2018 году сумма необходимых инвестиций в объект оценивалась в $370 млн, заявлял глава муниципального Киевского инвестиционного агентства Олег Мистюк. Тогда киевские власти рассматривали вариант с переездом всех городских ведомств с Крещатика именно в Sky Towers, однако развития эта идея не получила.

Что думают об объекте на финансовом рынке?

"Ориентировочная стоимость здания после достройки составит $200-250 млн, – говорит LIGA.net директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. – Непосредственно общестроительные работы в 2016 году оценивали в 2,34 млрд грн (около $90 млн. – Ред.), однако обслуживание кредитов и расходы, связанные с остановкой строительства, скорее всего, увеличат эту сумму".

Sky Towers вряд ли вызовет ажиотаж среди украинских девелоперов: во-первых, из-за больших допинвестиций и, во-вторых, ограниченной доходности бизнес-модели со сдачей в аренду офисных и торговых помещений, отмечает Герасимчук. 

Еще одна сложность – до конца не ясная роль американской Cimbrorum Holdings, которая приобрела небоскреб в 2012-м. Ее участие может усилить юридические риски объекта, добавляет он.

Для Укрэксимбанка как потенциального собственника Sky Towers, в будущем это означает, что залог по одному из крупнейших проблемных кредитов (больше – только у Завода полупроводников братьев Клюевых и Азовэлектростали, которую связывают с Юрием Иванющенко) придется продавать с большим дисконтом, считают управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital Сергей Чуйкин и СЕО финкомпании Инвестохиллс Веста (занимается покупкой проблемных долгов) Андрей Волков.

По словам Волкова, дисконт в таких сложных объектах может составить порядка 95% от номинала. Учитывая, что сумма долга АОС перед банком составляет 6 млрд грн, 5% от этой суммы – 300 млн грн или около $11 млн. 

"Это большой объект, в целом такие истории для нас привлекательны, но нужно провести анализ актива. Может выясниться, что у них, например, нет определенных разрешений, – объясняет Волков. – С учетом последующих расходов в итоге можно выйти процентов на 8% от номинала. И то через неопределённое время".