Призрак Аркады: почему банки не хотят работать с рынком новостроев

Усі чекають на запуск іпотечного кредитування: і Національний банк, і банки, і споживачі, і навіть уряд та президент. Але чомусь вартість іпотеки знижується, а масовим сегмент усе ще не стає.

Справа у проблемах більш фундаментальних і складних, ніж просто вартість іпотеки. І чи не найкраще за останні тижні всю вагу цих проблем проілюструвала ситуація з банком Аркада.

Які ж фактори стримують зростання іпотечного кредитування в Україні та природу проблемної ситуації у випадку з банком Аркада?

Біг з перешкодами

2020 рік мав стати роком відновлення іпотеки. Для цього вже почали складатись необхідні економічні умови: знижувалась інфляція, облікова ставка, падала вартість депозитів. А разом з ними, хоч і дещо повільніше, знижувалась вартість іпотеки: якщо наприкінці минулого року ми мали ставку за іпотекою в діапазоні 18-20%, то вже зараз середня вартість сягає близько 13% річних для надійних та перевірених клієнтів банків із тривалою кредитною історією.

Здавалося б, іпотека вже майорить на горизонті, ось-ось має врешті стати привабливим продуктом для споживачів та цікавим напрямком для банків.

Але вже очевидно, що певне пожвавлення в сегменті ми побачимо, у кращому випадку, наприкінці цього року, і на те є дві причини.

Перша – це коронакриза. Пандемія та пов’язані карантинні заходи негативно вплинули на попит. Втрата робочих місць, зниження регулярних доходів та обумовлена ними загальна невизначеність зробили довгострокові кредити менш привабливим, а то й взагалі недоступним. Адже беручи іпотеку людина прагне бути впевненою в своїх доходах щонайменше на рік вперед. А зараз це складно.

Друга причина – хаос на ринку первинної нерухомості, що змушує більшість банків відверто уникати цього сегменту . Як показало останнє опитування про іпотеку, проведене НБУ наприкінці 2019 року, майже три четверті нових іпотечних кредитів – кредити на придбання житла на вторинному ринку. Це при тому, що ще чотири роки тому ситуація була діаметрально протилежною – на "вторинку" припадало менше третини нової іпотеки.

Хаос на ринку нерухомості був і тоді, але банки все ж працювали з первинкою на гребні ажіотажу "будівельного буму", та через те, що мало здогадувались про його підводне каміння, що вже зараз лежить на поверхні.

Хаос на ринку нового житла є більш складною та різносторонньою перешкодою, але загалом його можна розділити на три ключові блоки проблем – неврегульованість ринку, його непрозорість, а також безкарність недобросовісних учасників.

Саме звідси виникають такі прецеденти, як сумнозвісний досвід Укогруп (близько 14 000 ошуканих інвесторів) та Укрбуду (біля 13 000), а тепер і банку-девелопера Аркада, який до того ж був управителем фондів фінансування будівництва.

Близько 11 000 інвесторів банку можуть перейти в категорію "ошуканих", адже кошти, які було залучено у фонди фінансування будівництва не підлягають відшкодуванню Фондом гаранутвання вкладів фізичних осіб.

За даними самого забудовника, на будівництво трьох його ЖК було залучено близько 14 млрд грн. При цьому із запланованих 106 будинків, на дату написання було збудовано близько третини. Для інвесторів це, щонайменше, втрачений час, у найгіршому випадку - втрачене житло та заощадження.

Якщо це перевести в площину іпотеки, то для кредитора застава у черговій недобудові – гарантовано непрацюючий кредит, відновити працездатність якого за рахунок реалізації застави, як показує практика, місія нездійсненна. 

У випадку Аркади свою роль зіграли усі три чинники. Яка їхня природа і що потрібно, аби у майбутньому такі історії не повторювались?

Першопричиною хаотичності та неврегульованості ринку новобудов є відсутність надійного, законодавчо визначеного механізму фінансування будівництва. Вона, в свою чергу, часто породжує дрібніші, але не менш суттєві перепони для нормального розвитку ринку: відсутність жорстких вимог до забудовників, їхня безкарність, практика подвійних продажів, затягування строків введення в експлуатацію та інші.

Потрібен ефективний механізм інвестування, який би гарантував отримання інвестором готового житла, або ж повернення коштів. Зараз особливо активно обговорюються два варіанти такого гарантування: реалізація лише введених в експлуатацію квартир чи фінансування через ескроу-рахунки із гарантією банків.

Тільки дискусія з цього питання триває вже роками, а "віз і нині там". Так, в класичному розумінні інвестиція не має бути гарантованою, це завжди певний баланс між ризиком та доходом. Але на ринку житла правила гри мають бути інші. Інвесторами тут є не професіональні учасники ринку із багатомільйонним заощадженнями, а пересічні громадяни, для багатьох з яких житло є єдиним активом. Для них втрата інвестованих коштів – це втрата накопичень за багато років а то й десятиліть.

Дієвий механізм інвестування має також визначати чіткі правила гри для забудовників. Девелопери акумулюють значні обсяги коштів населення, тому для них мають бути передбачені досить жорсткі вимоги та санкції. Можливо навіть аналогічні банківським. Забудовники мають нести повну фінансову та цивільну відповідальність за об’єкти, що будують. 

Другий блок проблем – непрозорість ринку нового житла. Інвестори, як і банки, що їх кредитують, часто не мають повної картини про те, що, де, коли і ким будується, адже вимоги до інформаційної відкритості забудовників практично відсутні. Часто обмануті інвестори навіть не знають від кого вимагати повернення грошей, оскільки кінцеві бенефіціари забудовників заховані "за сімома замками". 

Такий стан речей дає простір для дій недобросовісних гравців ринку: численні непрозорі схеми, вкупі з нульовою фінансовою відповідальністю забудовника вже мають реальні наслідки у вигляді фонду недобудов.

В питаннях житлового будівництва, покупці та банки знаходяться “по одну сторону барикад” –  всі ризики, які приймає на себе покупець житла, коли інвестує в нерухомість, є одночасно і ризиками кредитора. Хаос на ринку нового житла одночасно гальмує і попит, і пропозицію іпотеки. Банки мусять закладати ризики кредитування нового житла у вартість іпотеки, зменшуючи тим самим її привабливість для потенційних позичальників.

Або ж просто тримаються осторонь іпотеки, орієнтуючись на більш короткі, дрібні, а відповідно і безпечні продукти.

Як "вилікувати" ринок новобудов?

Пріоритетна задача - створення дієвого механізму фінансування, яка б гарантувала захист прав інвесторів, і передбачав вимоги та санкції щодо девелоперів та інших учасників будівництва. Варто не лише вирішити питання з уже існуючими довгобудами та ошуканими інвесторами, але і створити превентивну систему, яка б підвищувала довіру, та, відповідно заохочувала інвестувати в нове житло.

Наступним кроком є підвищення вимог до прозорості процесу будівництва. В першу чергу це – повне розкриття інформації щодо забудовника та пов’язаних осіб: щодо організаційної структури, кінцевого бенефіціара. Має бути регулярна та загальнодоступна фінансова звітність.

Крім того, потенційні житлові інвестори повинні володіти вичерпними та регулярними даними щодо обраного об’єкту, строків будівництва та етапу його зведення. Вимоги до прозорості забудовника мають відповідати тим, що існують для банків. Адже всі, хто працює із коштами фізичних осіб, особливо в таких обсягах, як ті, що тримають девелопери, мають бути об’єктом прискіпливого нагляду. 

Без належного регулювання ринку нерухомості, досягти масовості іпотечного кредитування – завдання заздалегідь приречене на провал. Якщо ж іпотека запуститься за відсутності позитивних зрушень у вирішенні описаних проблем, це буде надсерйозним викликом для фінансової стабільності, а кількість ошуканих покупців житла лише зростатиме.

Аби зрозуміти весь потенціал згубного впливу ринку нерухомості на фінансову стабільність, достатньо пригадати хоча б той факт, що саме з цього ринку розпочалась світова криза 2008 року.

Не хотілося б марно втрачати ще кілька років, чекаючи на впорядкування хаосу на первинному ринку нерухомості. Ми переконані, що це питання заслуговує на значно більшу увагу.