Когда покупать дом

Олег Иванец, аналитик ИГ АРТ Капитал

Если говорить о покупке дома в качестве инвестиции, то это совершенно неинтересно. Рост стоимости жилья в ближайшие пять лет вряд ли перекроет инфляцию. Проблема рынка в том, что он ориентирован на средний класс, а как раз этот класс больше всего пострадал от кризиса. Кроме того, именно средний класс несет основное налоговое бремя, которое выросло в последнее время, что также негативно сказывается на его возможностях. Рынок недвижимости тяжело переживает кризис, инвесторы потеряли существенную часть своих денег, при том, что инвестиции в недвижимость считались низко рискованными. Естественно, чисто психологически инвестировать в то, что в недавнем прошлом привело к убыткам, не особо хочется.
Если рассматривать покупку недвижимости для жилья, то сейчас, можно сказать, момент оптимальный, при одном лишь условии, – если деньги есть. Цены, вероятно, падать больше не будут. Но нужно понимать, что мировая экономика по-прежнему находится в стадии неопределенности и вероятность затяжной рецессии довольно высока. Соответственно, нужно иметь достаточно средств для того, чтобы пережить два-три года кризиса. Имеет смысл прогнозировать снижение личных доходов, создавать резервы и т.п. Естественно, покупать недвижимость в кредит категорически не рекомендуется.

Виталина Медяная, директор по продажам DUPD
Учитывая отсутствие предпосылок к падению цен, а также то, что недвижимость дает возможность застраховать сбережения от валютных рисков и неопределенности в банковском секторе, могу с уверенностью назвать вложение средств в строительство загородного дома хорошей инвестицией. На рынке представлено ограниченное количество качественных проектов.
По нашим оценкам, темпы роста стоимости загородной недвижимости (коттеджные поселки, расстояние до Киева до 30 км) в следующем году составят 4-5% год к году, а в течение двух лет достигнут в среднем 5-7% год к году, при этом проекты бизнес-класса будут лидировать по темпам подорожания, а объекты класса элит покажут более умеренный рост. Цены (в качественных проектах) повышаются благодаря росту себестоимости строительства, сокращению количества проблемных дисконтированных активов на вторичном рынке, а также постепенному возвращению доверия к девелоперам. Учитывая то, что рынок уже миновал ценовое дно, но ещё далек от докризисного уровня, инвестиционный потенциал у этого сегмента можно назвать очень привлекательным.
При этом, я бы не делила дома на категории "для инвестиций" и "для жилья". Поскольку спекулятивные сделки на сегодняшний день маловероятны, дом стоит рассматривать в первую очередь как объект для проживания, но с долгосрочными инвестиционными перспективами.

Марьян Заблоцкий, аналитик Эрсте Банка

Мы считаем, что недвижимость в Украине значительно переоценена - и квартиры, и дома. В ближайший год не стоит ожидать увеличения ипотечного кредитования, поэтому цены на недвижимость продолжат снижаться. Лучшее вложение сегодня - вклад в гривне или в нескольких валютах для диверсификации рисков, при этом среди этих валют должна быть гривна. Учитывая достаточно высокие проценты и низкую инфляцию, доход от депозитов может быть значительным. Лучшая рекомендация сейчас – положить деньги на депозит и ждать снижения цен на недвижимость.

Алексей Мокринский, директор департамента залоговых операций ТАСкомбанка

Маловероятно, что стоимость предложений по покупке домовладений существенно изменится в ближайшие полгода. Может наблюдаться незначительной рост (до 5%) в Киеве, Харькове и Одессе. Согласно статистическим данным, с 2010г. по настоящий момент рост цен на домовладения в столице составил 8-10%. В разрезе регионов похожая динамика во Львове, Харькове, Одессе, Днепропетровске и Донецке, меньший рост (на 5-8%) был зафиксирован в Запорожье, Симферополе, Николаеве, Полтаве, Черкассах и Чернигове. В других областных центрах не наблюдалось существенных изменений стоимости предложений, и, скорее всего, такая тенденция будет прослеживаться до конца 2012 года.

Андрей Попов, директор по развитию Kreston GCG
Если говорить о ценовом дне на рынке недвижимости в целом и на частные дома, в частности, то оно, по моему мнению, пока не достигнуто. Во всяком случае, отсутствие реального ипотечного кредитования, негативный прогноз относительно курса гривны к доллару и общее снижение реальных доходов населения ставят под сомнение перспективы роста цен на недвижимость в обозримом будущем. Напротив, возможно небольшое снижение - в пределах 5-10% на 2012 год. Но даже если цена на "метры" сохранит относительную стабильность, не стоит забывать об инфляции, снижающей реальную покупательскую способность вырученных от продажи недвижимости средств.
Поэтому покупка жилья в настоящее время может иметь смысл только для собственных нужд, либо с прицелом на долгосрочные вложения (не менее 10 лет, при этом речь идет о квартирах в домах современной постройки, цены на которые имеют больший потенциал к росту).
Что же касается конкретно жилых домов в городах или пригородах, то, на мой взгляд, они наиболее всего подходят для жилья (особенно семейным людям), и наименее всего - для инвестиций.
Во-первых, дом требует постоянного присмотра и без хозяина быстро теряет свои потребительские качества. Во-вторых, дом несколько дороже отапливать и в нем нельзя, как в современной квартире с тепловым счетчиком, снизить до минимума уровень отопления благодаря обогреву "инвестиционной" недвижимости за счет соседей. В-третьих, дом, в отличие от квартиры, сложнее и менее выгодно сдавать внаём. Наконец, в-четвертых, дом, как правило, сложнее продать, в независимости от текущего состояния рынка.

Игорь Сабадаха, начальник инвестиционно-аналитического отдела интернет-брокера iTrader

Рассматривать загородный дом как инвестицию глупо и бессмысленно, поскольку дом требует затрат на содержание, которые вряд ли смогут окупиться при его перепродаже. Тем более при нынешней ситуации. В обозримом будущем недвижимость дорожать не будет.

Елена РаспутнаяЗаместитель директора "Build & Live Development" по вопросам развития

Говорить о каких либо ярко выраженных тенденциях в сегменте коттеджного жилья очень сложно. Во-первых, это очень своеобразный сегмент, с весьма непростым "портретом" потребителя, во-вторых, процент потенциальных покупателей намного ниже, чем у жилой недвижимости в городе. Единственное о чем можно говорить уверенно - это уменьшение предложения на рынке коттеджного строительства, но это скорее всего не повлечет за собой увеличение цен.

Сегодня многие эксперты заявляют, что стоимость домов подорожала за последние несколько недель, называя цифры от 0,06 до 1,5 % . В переводе на деньги это получается $1-10 за кв.м. Но говорить о таких колебаниях нелепо при стоимости домов от $23 тыс. до $3 млн. площадью о 50 до 600 кв.м. Такие колебания скорее свидетельствуют об относительной стабильности рынка (пусть и стагнирующего).

Динамика цен определяется двумя факторами: спросом и предложением. Соответственно, чтобы цены резко повысились или упали должен либо резко возрасти спрос на недвижимость (чего быть не может, поскольку благосостояние населения не возрастает), либозначительно увеличится предложение (что тоже весьма спорно, поскольку новые проекты практически не затеваются, а достраиваются неоконченные). Возможно, что по прошествии двух-трех лет при отсутствии новых проектов, спрос повысится и цены подрастут. Но сегодня к этому предпосылок нет.

Беседовала Юлия Бондаренко