Оценочное сужение. Купить жилье становится сложнее

Текущий год оказался щедрым на изменения, касающиеся жилья, на которые чутко реагировал покупательский спрос. Ведь граждане, узнав об очередной инициативе, старались поскорее купить или продать квартиру, из-за опасения грядущей остановки рынка, неразберихи, роста цен и т.п. "Особенно активно люди продавали и покупали недвижимость до 1 августа - накануне введения новых правил оценки, которое затем отсрочили до 1 ноября", - вспоминает частный нотариус Киевского городского нотариального округа Людмила Голий. Тогда, как сообщала ЛІГАБізнесІнформ, нотариусы работали даже ночью, чтобы удовлетворить желающих заключить сделку. Еще одним объяснением летней активности на рынке жилья стало постановление НБУ, согласно которому после 1 сентября 2013 года населению запрещается расплачиваться банкнотами за покупки дороже 150 тыс. грн. "Накануне введения ограничений наличных расчетов спрос на жилье вырос. Количество сделок увеличилось на 20-30% по сравнению с предыдущими месяцами, что привело к повышению цен", - отмечает гендиректор ИКК Проконсул Виктория Рыльцева. Летний рост активности сменился спадом в начале сентября. Впрочем, гендиректор АН Благовест Ирина Луханина отмечает, что после введения ограничения наличных расчетов рынок приостановился лишь на 10 дней, а с середины сентября восстановился привычный ритм.

Движение безнала

Введение безналичных расчетов добавило в сделки с недвижимостью новое звено в виде банка, из-за чего увеличились расходы сторон. "Теперь при отчуждении недвижимости необходимо открывать счета в банках, удерживающих комиссию при переводе средств и снятии наличных, - объясняет советник ЮФ Кушнир, Якимяк и Партнеры Наталья Шершун. - Возможны потери и при обмене валют. Если ранее, несмотря на то, что в договорах указывалась стоимость в гривне, физлица обычно рассчитывались наличной инвалютой, то теперь стороны сделки лишились такой возможности". По оценкам старшего партнера адвокатской компании Кравец и партнеры Ростислава Кравца, подобные нововведения привели к увеличению цены сделок с недвижимостью до 2-3%.

Чтобы минимизировать расходы на банковское обслуживание Ирина Луханина рекомендует покупателю и продавцу открывать счета в одном финучреждении или пользоваться спецпредложениями банков по таким платежам. "Счета в банке лучше оформить заранее, а не в день сделки, - рекомендует нотариус Людмила Голий. – Лица без регистрации (прописки) открыть счет в банке не смогут. Такая ситуация может возникнуть если продавец уже выписался из старой квартиры, а в новой прописаться не успел".

По словам юриста ЮФ Василь Кисиль и Партнеры Натальи Доценко-Белоус, ограничение наличных расчетов особого влияния на сделки с недвижимостью не оказало, так как в арсенале у сторон есть способы преодоления ограничений. "Один из вариантов – предварительный договор купли-продажи, по которому 100% стоимости недвижимости вносится в качестве гарантийной суммы. Далее заключается основной договор, в качестве оплаты которого засчитывается гарантийная сумма", - рассказывает собеседница ЛІГАБізнесІнформ. Второй вариант - использование покупателем-физлицом векселя, выдаваемого в счет оплаты за поставку недвижимости на основании договора купли-продажи. Выдача векселя прекращает обязательства по договору и является надлежащим безналичным способом расчетов. Вексель сразу же предъявляется к погашению".

Регистрационное обнуление

Изменения в сфере регистрации жилья также не прошли незаметно. С 1 января 2013 года госрегистрация недвижимости перешла от БТИ к Укргосреестру. Вместо бумажных архивов данные о недвижимости начали аккумулироваться в Едином госреестре вещных прав. Однако информация из БТИ в электронный реестр перенесена не была. Отчасти, по этой причине введение налога на недвижимость было отсрочено до 1 января 2014 года.

Отсутствие информации в новом госреестре усложнило операции с жильем. "До проведения сделки необходимо перенести данные из старого реестра в новый, - сетует адвокат Ростислав Кравец. - Самостоятельно и бесплатно это сделать трудно из-за коррупции в органах регистрации, а нотариусы за подобную услугу берут дополнительную плату". По информации собеседника ЛІГАБізнесІнформ, для осуществления каких-либо действий в регистрационной службе туда приходится обращаться по 2-3 раза, теряя на каждое посещение целый день.

В начале октября из-за сбоев в работе госреестров проведение сделок в течение нескольких дней стало невозможным. О первопричинах подобного форс-мажора ЛIГАБiзнесIнформ рассказала в публикации "Игра на роялти. Кто и зачем положил госреестры". "Проблемы с Госреестром привели к перенесению сроков оформления сделок, что вызывало негативные эмоции у их участников и нотариусов, а у владельцев недвижимости появились сомнения в сохранности информации об их собственности", - отмечает Виктория Рыльцева. Впрочем, Минюст уверяет всех сомневающихся, что информация в госреестрах осталась нетронутой.

Оценочное сужение

Еще один фактор напряжения - внедрение с 1 ноября новых правил оценки. Нововведение обязывает физлиц при продаже недвижимости получать оценку в целях налогообложения, проводить которую имеют право только лицензированные оценщики.

По заявлению председателя Фонда госимущества Александра Рябченко, на 30 октября сертификат получили 347 субъектов оценочной деятельности с 644-мя представительствами. "Такого количества налоговых оценщиков для Украины недостаточно даже при существующем малом количестве сделок. Сроки проведения такой оценки сейчас заявляются до 14 дней с последующим уменьшением до 7 дней. Это приведет к значительному увеличению сроков оформления сделок", - комментирует ситуацию Виктория Рыльцева из ИКК Проконсул. "Новые" оценщики цены пока не поднимают. Однако эксперты не исключают, что со временем стоимость их услуг повысится.

Обсудить на форуме

Мария Бабенко