На сегодняшний день Крым является спорной территорией, правовой статус которой определить практически невозможно.

С точки зрения Украины, в Крыму должно применяться украинское законодательство, которое гарантирует соблюдение и защиту права собственности, а также регулирует процедуру его осуществления.

Таким образом, имущественные права украинских юридических и физических лиц, зарегистрированные в Государственном реестре имущественных прав (Государственный реестр прав) и/или подтверждённые надлежащими правоустанавливающими документами, не должны оказаться в зоне риска.

Право собственности на недвижимость, которое до сих пор числится в старых реестрах БТИ, рекомендуется как можно быстрее зарегистрировать в Государственном реестре прав. Обращаем внимание, что в связи с оккупацией территории полуострова Украине пришлось отключить Крым от общегосударственных реестров, в частности, Государственного реестра прав. По состоянию на сегодня, в соответствии с приказом Министерства юстиции Украины №524/5 от 14.03.2014 "О мерах по предоставлению услуг государственной регистрации прав на недвижимое имущество" все регистрационные действия в отношении объектов недвижимости Крыма должны совершаться государственными регистраторами Днепропетровской, Одесской, Хмельницкой и Черниговской областей. Следовательно, с целью защиты своих активов рекомендуется в ближайшее время удостовериться в наличии правоустанавливающих документов та недвижимость и зарегистрировать существующие имущественные права в Государственном реестре прав.

В то же время, с точки зрения Российской Федерации Автономная республика Крым с момента подписания федерального конституционного Закона "О принятии в РФ Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения – Севастополя" (далее – федерального закона) становится субъектом РФ и приобретает статус республики.

С момента подписания федерального закона на территории полуострова начинают действовать законодательные и иные нормативно правовые акты Российской Федерации. Кроме того, согласно ст. 7 федерального закона Государственный Совет Республики Крым и Совет министров Республики Крым имеют право принимать законы и иные нормативно-правовые акты, которые должны соответствовать Конституции РФ и федеральным законам.

Ранее действовавшие Законы Украины остаются в силе до 1 января 2015 года или до принятия соответствующего нормативно-правового акта РФ и/или Республики Крым.

Право собственности на недвижимость, которое до сих пор числится в старых реестрах БТИ, рекомендуется как можно быстрее зарегистрировать в Государственном реестре прав

Иными слова, так называемый "переходной период до 01.01.2015 г." в части применения украинского законодательства может закончиться в любой момент, так как самопровозглашённая власть в Крыму уполномочена принимать новые законы на замену украинских. Соответственно, могут быть определены как новые требования к правоустанавливающим документам, так и новые правила осуществления права собственности.

Сейчас активно обсуждаются риски национализации частной собственности в Крыму. В контексте этого стоит обратить внимание на ст. 12 федерального закона, в соответствии с которой на территории Крыма действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности и право пользования.

Статья 235 Гражданского кодекса РФ устанавливает основания для прекращения права собственности, среди которых значится национализация, которая производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Статья 306 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае национализации собственности, убытки, причиненные собственнику, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Кроме того, согласно ст. 35 Конституции РФ принудительное изъятие имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного его возмещения.

Таким образом, в случае национализации частной собственности на территории Крыма РФ обязана возместить собственнику причинённые убытки, в том числе и полную стоимость имущества.

Более того, если расценивать Крым как часть иностранного государства, то вся недвижимость украинских граждан в Крыму приобретает статут инвестиций, на которую распространяется действие соглашения между Кабинетом министров Украины и правительством РФ о поощрении и взаимной защите инвестиций от 27 ноября 1998 года. Согласно ст. 5 Соглашения инвестиции на территории договорных государств не могут быть национализированы / экспроприированы, кроме случаев общественной необходимости с незамедлительной выплатой адекватной и эффективной компенсации. При этом размер такой компенсации должен соответствовать рыночным ценам инвестиций.

В случае возникновения споров относительно выплаты компенсации такой спор может быть передан на рассмотрение Арбитражного института Стокгольмской торговой палаты. Таким образом, спор будет решаться на международном уровне.

Валентин Гвоздий,
управляющий партнер юридической фирмы Гвоздий и Оберкович

Статьи, публикуемые в разделе "Мнения", отражают точку зрения автора и могут не совпадать с позицией редакции LIGA.net