Що відбувається з китайським ринком нерухомості і чому це важливо для України

Якщо ви не чули про міста-привиди Китаю, то ось фото 260 маєтків, де зараз пасуться корови. Малонаселені чи пусті новобудови не така вже й рідкість у країні.

У 2022 році орієнтовно 12,1% всього житла пустувало. А це понад 50 млн пустих домівок. З 2020 року ринок нерухомості Китаю перебуває у затяжній кризі.

Чому це має хвилювати? Китайська економіка – друга у світі. Будь-які негаразди впливають на світові ринки. Глобалізація як вона є. Китай виступає світовою силою, яка впливає на рішення інших країн. Зокрема союзників України.

Для прикладу, Китай є найбільшим імпортером нафти в світі, в рази випереджаючи Індію та США за цим показником. За даними Enerdata, в 2022 році він закупив понад 500 млн тонн нафти. Переважно – у Росії, яка веде проти України агресивну війну. Відповідно, коливання китайського ВВП напряму впливають на ціну нафти в світі. А відповідно – на спроможність агресора фінансувати війну.

Нещодавня стаття The Economist під назвою How scary is China (Наскільки страшний Китай?) намагається розібрати сильні та слабкі сторони Китаю. В той же час, ринок нерухомості складає чверть економіки Китаю. Саме від нього залежатиме споживання енергоносіїв та сировини.

Хочеш зростання ВВП – будуй

Будівництво та пов’язані сектори створюють близько чверті ВВП Китаю, враховуючи прямий та непрямий вплив. У 2022 році понад 50 мільйонів китайців працювало в секторі будівництва. Офіційна China Daily називає цифру понад 80 мільйонів у 2021 році.

На графіку нижче – частка будівництва у ВВП Китаю в останні 20 років.

Ціни на житлову нерухомість залишаються високими. Особливо у найбільших та найрозвинутіших містах так званого "першого рівня" (Tier 1) – Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу тощо. Ціна за квадратний метр для різних ярусів може відрізнятися у кілька разів.

Китайська рівнева система міст (city tier system) – неофіційний поділ найбільших китайських міст, відповідно до ВВП, населення, адміністративного управління. Це інструмент для аналізу, який використовується бізнесом, міжнародними медіа та дослідницькими компаніями. Різниця між містами різних рівнів може бути колосальною. Особливо між мегаполісами та невеликими містами з населенням 150 000 осіб.

Наочно про систему рівнів можна подивитися у матеріалі про концепцію рівневої системи китайських міст від 2016 року, в якому досліджено 613 міст.

На графіку нижче витрати китайських домогосподарств у містах різних рівнів.

Наприклад, у березні 2023 року квадратний метр житла "в середньому у країні" коштував 16,18 тисяч юанів ($2,35 тисяч). А у містах "першого ярусу" доходив до 60 000 юанів (близько $8,3 тисячі).

Для порівняння, у жовтні у Києві середня ціна за квадратний метр у новобудові становила 57,46 тисячі гривень (близько $1,58 тисячі), у Полтавській області – 30,74 тисячі гривень (близько $850).

З 2021 року в Китаї спостерігається поступове зниження цін на житло, наприклад, у вересні – на 0,3%, проти серпня.

Вартість житла у великих містах Китаю значно вища за інші країни. Індикатор Home Price-to-income Ratios порівнює доступність житла у країнах. Медіанна вартість житла ділиться на медіанний річний дохід сім’ї. Доступність житла для китайців у рази гірша, ніж у Європі чи США.

Серед причин популярності придбання житла у власність – локальна культура. Нерухомість розглядається як одна з кращих форм збереження багатства. Близько 70% збережень населення знаходяться в нерухомості. Падіння вартості житла б’є по китайцях, які фактично втрачають свої інвестиції.

Борг домогосподарств до ВВП країни постійно зростає. Доповнює картину іпотечне кредитування, яке сягає 30% від ВВП країни. За іншими даними – 40% ($6 трильйонів) на 2022 рік. Стрімкість зростання іпотечного кредитування за минулі 10 років сприяла будівельному буму та економічному розвитку.

Невіддільна частина місцевого розвитку

Від кризи нерухомості страждають, в першу чергу, місцеві бюджети.

Місцеві органи влади покладаються на доходи від продажу землі. Між 2010 та 2021 роками ця сума потроїлася, досягнувши 8,7 трильйона юанів (понад $1,35 трильйона). Враховуючи пов’язані із землею та нерухомістю податки, сума виходить значно більшою. Зростання вартості нерухомості дозволяло залучати все більше коштів.

37% загальних фіскальних доходів для всіх місцевих органів влади у 2021 році – саме стільки становив сукупний дохід від землі. Включно з надходженнями від продажу землі та податками, пов’язаними з майном та землею.

Ринок нерухомості є особливо важливим для місцевих бюджетів, враховуючи зростання заборгованості місцевих органів влади. У 2022 році він досяг 92 трильйони юанів ($12,6 трильйона).

Страждає фінансування місцевих проєктів від падіння доходу від продажу землі, яке пов’язують із пандемією Covid. Постійне падіння припадає на період із лютого 2022 року. Цікаво, що саме у 2022 році відбулася нова хвиля жорстких карантинних обмежень у Китаї.

Дефолт як норма

З 2019 року спостерігається тренд збільшення кількості збиткових китайських приватних компаній. Вона сягнула чверті від усієї кількості. Піками втрат стали перша половина 2020 року (епідемія Covid-19) та перша половина 2023 року.

Капіталізація більшості великих китайських девелоперів упала в рази з 2019 року.

Більш ніж половина китайських девелоперів знаходяться в дефолті. Прогриміла Evergrande Group, яка у 2021 оголосила про дефолт, а цього року подала заявку щодо банкрутства в США. Country Garden цього жовтня оголосила про дефолт за боргами. Компанія втратила $7,1 мільярда за перше півріччя цього року.

На графіку нижче стан 50 найбільших китайських девелоперів. Як видно, близько половини з них знаходяться в дефолті.

Дефолти девелоперів ставлять питання щодо їх спроможності продовжувати проєкти. Наразі нараховується близько 20 мільйонів проданих і недобудованих одиниць, на що потрібно ще 3,2 трильйона юанів ($440 мільярди).

Кількість недобудованих об’єктів значно перевищує кількість завершених, і дана диспропорція зростала роками. Діяла практика продажу нерухомості до завершення будівництва.

Nomura International підрахувала, що девелопери здали лише близько 60% будинків, які попередньо продали з 2013 до 2020 року. Минулого року власники квартир вже відмовлялися платити за іпотекою за недобудоване житло.

Рівень продажу житла найкращих 100 девелоперів у жовтні впав на 27,5% рік до року. Державна програма, спрямована на підтримку ліквідності компаній через відкриття нових кредитних ліній, поки не дала результатів. Залишається питання – як все полагодити і наскільки це можливо.

Для збільшення попиту девелопери пропонують знижки, які погоджують із регуляторними органами. Зазвичай – до 15%. Зниження вартості невигідно місцевим органам влади, які втрачають доходи. У травні дві компанії були оштрафовані за надто великі знижки в 20% та 25%.

Принцип housing is for living in, not speculation (житло для проживання, а не для спекуляції) відійшов у минуле. Збільшення попиту на нерухомість має допомогти завершити кризу.

Питання викликає і високий загальний рівень боргу щодо ВВП. Apollo Global Management вказує на перевищення 300%, Bloomberg говорить про 282%. ВВП Китаю у 2022 році становив $17,9 трильйона. Основна частка припадає на корпоративні зобов’язання. Натомість державний борг порівняно невеликий.

Проблеми Китаю не залишаться проблемами Китаю. Для світової економіки це означатиме спад попиту на матеріали, коливання ринків сировинних товарів, зменшення інвестицій в Китай. Китаю ж доведеться шукати нові стовпи зростання економіки та перелаштовуватися.

Криза впливає на політичну спроможність Китаю досягати власних цілей, які стають все амбітнішими та потребують фінансування. Так просто знайти "спонсора" Китаю не вдасться. Це виклик для внутрішньої політики, під питанням опиняється економічна модель розвитку Китаю, фінансування проєктів Belt and Road Initiative (Один пояс, один шлях).