Інвестиції у сільськогосподарську землю. Чи варто купувати

Матеріал було опубліковано 27 липня у платному розділі LIGA Plus

Земля в Україні залишається одним із небагатьох інструментів для інвестицій. Цей актив, навіть в умовах війни, у разі загального падіння економіки за підсумком 2022 року на рівні 30,4%, зменшився у вартості в середньому лише на 5% (у валюті). Хоча загалом по країні ситуація із цим може суттєво різнитись.

Чи варто зараз купувати землю для збереження і примноження заощаджень? Які особливості цього активу? У цьому розбиралася LIGA.net.

Сільгоспземлі: ціни та особливості їх формування

На тлі відсутності інших альтернатив у вигляді розвиненого фінансового ринку, критичного ставлення до банківської системи, інвестиції у нерухомість завжди мали попит в Україні. До відкриття ринку сільськогосподарської землі можливість отримувати доходи в цьому сегменті існувала переважно за умови купівлі квартир та здавання їх в оренду.

Після зняття мораторію на продаж земель сільгосппризначення з 1 липня 2021 року було цілком ймовірним, що частина інвесторів в житлову нерухомість може перенаправити свою увагу на операції із землею.

Однак щойно почав формуватися ринок сільгоспземель, як сталася повномасштабна війна. В результаті був зупинений доступ до державних реєстрів, припинилась реєстрація угод, частина територій була окупована чи опинилась у зоні бойових дій. Фактично земля випала з обігу на тривалий час.

Ринок "поставили на паузу". Та одразу після відкриття реєстрів, в середині 2022 року, він почав оживати.

Після того як угоди купівлі-продажу почали реєструвати, за даними Опендатаботу на кінець жовтня 2022 року, гектар сільгоспземлі в середньому оцінювали в 37 870 грн.

Для порівняння: у довоєнному 2021 році він вартував 36 560 грн. І хоча номінально це на 1000 грн більше, на тлі інфляції 30% й знецінення гривні з 26 до 36,6 грн/$ (тільки за офіційним курсом) фактично мова про збільшення вартості активу не йшла.

На початок грудня 2022 року, як повідомляло Міністерство аграрної політики та продовольства, середня ціна 1 га землі сільськогосподарського призначення в Україні становила вже 52 400 грн. За рік до того, у грудні 2021 року, вона була 35 600 грн. Але, як вже зазначалося, з огляду на падіння курсу гривні та інфляцію, це не так зростання, як корекція вартості у прив'язці до інфляції.

Водночас відбувалось кратне зниження рівня тих, хто бажав купувати сільгоспземлю. Зокрема, якщо до повномасштабного нападу РФ в середньому продавали 10 000 га земель на тиждень, то восени 2022 року – вже у чотири рази менше, до 2500 га на тиждень.

Стосовно рівня цін, то і без воєнних загроз, у межах конкретних областей, одразу після відкриття ринку сільгоспземлі її вартість могла різнитись у 2-2,5 раза.

На неї, серед іншого, впливали і впливають такі фактори, як нормативна грошова оцінка (НГО), площа, середня врожайність, розмір орендної плати та місце розташування.

Кожен із них важливий. Приміром, якщо вашу ділянку з усіх боків оточили наділи великого агрохолдингу і вам потрібен дозвіл його власників, щоб фізично дійти до неї, то ціна на ділянку вже не залежатиме від ринку.

Стосовно врожайності – власники мають проводити на сільгоспземлі ґрунтозахисні роботи, аби вона не зазнала вітрової чи водної ерозії і не втратила родючість. Коли цього не робити  – ціна на неї впаде.

У випадку воєнних дій – на тих ділянках, де були бої, є потреба проводити рекультивацію: там, де горіла техніка, де через обстріли відбулось забруднення хімічними сполуками, пально-мастильними матеріалами. Також після влучань необхідна ліквідація вирв (воронок) – засипання чи/та обробка ґрунту.  Або ж, у разі потреби, необхідно проводити розмінування. Все це, відповідно, додаткові витрати та фактори, що впливають на її вартість.

На початок 2023 року ціни були дуже різними залежно від регіону. Так, вартість одного гектара землі на Івано-Франківщині сягала 292 700 грн, а на Сумщині — 10 500 грн.

До повномасштабного вторгнення одними з найпривабливіших для інвестицій у сільгоспземлю були Харківська, Кіровоградська області, потім Черкаська, Київська та Чернігівська.

Але з початком великої війни, через близькість воєнних дій, ці землі випали з пріоритетних областей для купівлі-продажу. Станом на початок літа 2023 року лідерами стали Вінницька, Львівська, Хмельницька, Тернопільська та Сумська області.

Вже на кінець весни – початку літа 2023 року найвища ціна за 1 га сільгоспземлі була у західних областях, які найбільш віддалені від фронту, та у центральній частині країни, бо тут найродючіші землі.

"Середня вартість паїв у 2022 році — 38 000 грн за гектар, сьогодні за неповні п’ять місяців роботи ринку землі — це вже 55 000 грн. Наприклад, на Львівщині нині середня вартість за гектар досягає 163 000 грн, водночас в областях, наближених до лінії фронту, таких як Херсонська, ціна не змінилася і складає 23 000 грн за гектар", — вже у травні констатував в колонці на "Економічній правді" заступник міністра аграрної політики та продовольства Денис Башлик.

Скільки можуть платити за договорами оренди сільгоспземлі?

Розмір можливої плати за користування сільськогосподарською землею (або ж загальновідома орендна плата за пай) може не набагато перевищувати розмір податку на цю ділянку.

Зокрема, законодавчо передбачено мінімальний податок в 1500 грн з кожного гектара, який не в оренді. Водночас середня річна плата за оренду 1 га земельних часток (паїв) може бути трохи більше ніж 1700 грн. Хоча це, знову ж таки, середній рівень, а загалом законодавчо передбачена можливість отримання плати на рівні до 8% від НГО.

Для земель різного призначення передбачений різний розмір податку на землю. Зокрема, щодо сільськогосподарських угідь цей податок становить не менше ніж 0,3% та не більше як 1% від НГО.

Згідно з Податковим кодексом, сільськогосподарські угіддя – це рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги.

Тобто, попри усталені уявлення, сільгоспземля – це не обов’язково поле, на якому вирощують зернові чи олійні культури.

Різновиди земель: що важливо знати?

Загалом землі в Україні поділяються на 9 категорій, серед яких землі сільськогосподарського, лісогосподарського, рекреаційного призначення, землі житлової та громадської забудови, промисловості і так далі. Кожна з цих категорій має специфічний правовий режим.

Щодо землі сільськогосподарського призначення, то стосовно кожного виду її використання Земельний кодекс встановлює окремі вимоги.

Навіть у межах одної категорії конкретні земельні ділянки можуть бути з різними видами цільового призначення або ж поєднувати їх. Бо цільове призначення земельної ділянки – це, по суті, визначена документацією із землеустрою (у певному встановленому законом порядку) можливість використання цього наділу.

Власник на свій розсуд не може змінити його. Для цього потрібні окремі спеціальні погоджувальні процедури і відповідно – додаткові витрати.

Хоча певні ділянки можуть мати одразу декілька призначень. І на це важливо зважати у разі купівлі.

"Є такі документи, де ділянка має одразу декілька призначень: і під город, і під забудову, і під комерцію", – розповіла LIGA.net перша віцепрезидентка Спілки фахівців з нерухомого майна Лариса Ставинога.

Чи зростатиме ціна на землю?

Попри загально усталену думку про те, що землі сільськогосподарського призначення будуть активно дорожчати вже найближчими роками, спеціалісти вказують, що її купівля зараз – це "довга" інвестиція, від п'яти років мінімум.

На практиці, як бачимо, за перший рік війни ціни на цей ресурс навіть знизилися в певних регіонах.

До війни йшлося про те, що ринок очікує активне зростання після зняття обмежень на продаж земель юридичним особам у 2024 році. Зараз той же Денис Башлик доволі стримано оцінює можливе зростання вартості завдяки цьому на рівні 40%, і то "у деяких регіонах". Вочевидь, поки йде війна, про активне зростання ринку не йдеться.

"Земля – це інвестиція, вкладення грошей з перспективою. Однак це не швидка перспектива – п'ять років і далі", – зазначає Лариса Ставинога.

Які землі краще купувати?

Якщо ви не плануєте займатись сільськогосподарським виробництвом, вам краще сконцентруватись на інвестиціях у землі, що мають цільове призначення, яке дозволяє будувати житло на ділянках.

"Коли ми кажемо про землі сільськогосподарського призначення, то зараз, на тлі падіння цін, великі агрохолдинги насамперед їх активно скуповують. Там, окрім ціни, є низка особливостей, що роблять їх цікавими саме для сільгоспвиробників, – зазначає Лариса Ставинога. – Якщо розглядати землі комерційного призначення (ті самі фасадні ділянки вздовж автомагістралей – під СТО, магазини), то там свої особливості: на них ціни трохи впали з початку війни, однак не сильно.  Там ще треба пошукати варіанти. І це завжди було не так просто".

Для тих, хто не збирається займатись агровиробництвом або ж будувати комерційні об’єкти, на думку експерта, найкращим буде варіант купівлі земель під житлову забудову або під садово-городнє господарство, на яких у нас теж можна побудувати дім і господарські споруди.

Ціни на такі ділянки в межах 30-кілометрової зони навколо Києва зараз складають близько $1000 за сотку. Притому що до війни така земля коштувала від $2000.

Щоправда, якщо ви збираєтесь на ній будувати, то маєте пам’ятати про вартість будівельних робіт та будматеріалів, які зростають у ціні через логістичні проблеми імпорту і попит, який перевищує пропозицію.

Квартира чи земля: яка інвестиція вигідніша?

На відміну від землі, вартість квартир у Києві (традиційно одному з найбільших ринків житлової нерухомості країни за обсягами) станом на середину 2023 року вже майже сягнула рівня, який був до початку великої війни.

За липневих цін на однокімнатну в Києві у 2023 році на рівні $40 000, або ж понад $1100 за квадратний метр, і ціні на її оренду близько 10 000 грн в місяць, повернути інвестицію та почати отримувати прибутки ви зможете не раніше ніж через вісім років.

І воєнні ризики у випадку такої інвестиції більші, бо є постійна загроза фізичного знищення від ворожих прильотів, навіть в найспокійніших регіонах країни.

Натомість за нинішніх цін на землю можна сподіватись продати її, навіть з прибутком, дещо раніше. До того ж у разі купівлі землі сплачується менший рівень податків та зборів, ніж при придбанні  квартири.

Хоча це, знову ж таки, перспектива, яка може розтягнутись на роки й буде більш реальною тільки  після закінчення війни. А весь цей час ділянка, на відміну від квартири, не буде генерувати дохід у вигляді квартплати і може потребувати ще й додаткових вкладень.

Купівля квартири зараз вимагає від охочих наявності тих самих $40 000, а для інвестицій у землі потрібно в рази менше – від $4000-5000.