Инвестиции в сельскохозяйственную землю. Стоит ли покупать

Материал был опубликован 27 июля в платном разделе LIGA Plus

Земля в Украине остается одним из немногих инструментов для инвестиций. Этот актив, даже в условиях войны, при общем падении экономики по итогам 2022 года на уровне 30,4%, снизился в стоимости в среднем всего на 5% (в валюте). Хотя в целом по стране ситуация может существенно отличаться.

Следует ли сейчас покупать землю для сохранения и приумножения сбережений? Какие особенности этого актива? В этом разбиралась LIGA.net.

Сельхозземли: цены и особенности их формирования

На фоне отсутствия других альтернатив в виде развитого финансового рынка, критического отношения к банковской системе, инвестиции в недвижимость всегда пользовались спросом в Украине. До открытия рынка сельскохозяйственной земли возможность получать доходы в этом сегменте существовала преимущественно при покупке квартир и сдаче их в аренду.

После снятия моратория на продажу земель сельхозназначение с 1 июля 2021 года было вполне вероятным, что часть инвесторов в жилую недвижимость могут обратить свое внимание на операции с землей.

Однако только стал формироваться рынок сельхозземель, как началась полномасштабная война. В результате был остановлен доступ к государственным реестрам, прекратилась регистрация соглашений, часть территорий была оккупирована или оказалась в зоне боевых действий. Фактически земля выпала из обращения на продолжительное время.

Рынок "поставили на паузу". Но сразу после открытия реестров, в середине 2022 года, он начал оживать.

После того как сделки купли-продажи начали регистрировать, по данным Опендатабота на конец октября 2022 года, гектар сельхозземли в среднем оценивали в 37 870 грн.

Для сравнения: в довоенном 2021 году он стоил 36 560 грн. И хотя номинально это на 1000 грн больше, на фоне 30% инфляции и обесценивания гривни с 26 до 36,6 грн/$ (только по официальному курсу) фактически речь об увеличении стоимости актива не шла.

К началу декабря 2022 года, как сообщало Министерство аграрной политики и продовольствия, средняя цена 1 га земли сельскохозяйственного назначения в Украине составила уже 52 400 грн. За год до этого, в декабре 2021 года, она была 35 600 грн. Но, как уже говорилось, учитывая падение курса гривни и инфляцию, это не столько рост, сколько коррекция стоимости в привязке к инфляции.

В то же время происходило кратное снижение уровня желающих покупать сельхозземлю. В частности, если до полномасштабного нападения РФ в среднем продавали 10 000 га земель в неделю, то осенью 2022 года – уже в четыре раза меньше, до 2500 га в неделю.

Что касается уровня цен, то и без военных угроз, в пределах конкретных областей, сразу после открытия рынка сельхозземли ее стоимость могла различаться в 2-2,5 раза.

На нее, среди прочего, влияли и влияют такие факторы, как нормативная денежная оценка (НДО), площадь, средняя урожайность, размер арендной платы и местоположение.

Каждый из них важен. К примеру, если ваш участок со всех сторон окружен наделами крупного агрохолдинга и вам нужно разрешение его владельцев, чтобы физически дойти до него, то цена на участок уже не будет зависеть от рынка.

Относительно урожайности – владельцы должны проводить на сельхозземле почвозащитные работы, чтобы она не испытала ветровую или водную эрозию и не утратила плодородие. Если этого не делать – цена на нее упадет.

В случае военных действий – на тех участках, где были бои, есть необходимость проводить рекультивацию: там, где горела техника, где из-за обстрелов произошло загрязнение химическими соединениями, горюче-смазочными материалами. Также после попадания необходима ликвидация воронок – засыпание или/и обработка почвы. Или, в случае необходимости, нужно проводить разминирование. Все это, соответственно, дополнительные затраты и факторы, влияющие на ее стоимость.

Уже после начала войны цены были очень разными в зависимости от региона. Так, стоимость одного гектара земли в Ивано-Франковской области на начало 2023 года достигала 292 700 грн, а в Сумской — 10 500 грн.

До полномасштабного вторжения одними из самых привлекательных инвестиций в сельхозземлю были Харьковская, Кировоградская области, затем Черкасская, Киевская и Черниговская.

Но с началом великой войны, из-за близости военных действий, эти земли выпали из приоритетных областей для купли-продажи. По состоянию на начало лета 2023 года лидерами стали Винницкая, Львовская, Хмельницкая, Тернопольская и Сумская области.

Уже к концу весны – начала лета 2023 года самая высокая цена за 1 га сельхозземли была в западных областях, наиболее отдаленных от фронта, и в центральной части страны, потому что здесь самые плодородные земли.

"Средняя стоимость паев в 2022 году – 38 000 грн за гектар, сегодня за неполные пять месяцев работы рынка земли – это уже 55 000 грн. Например, во Львовской области сейчас средняя стоимость за один гектар достигает 163 000 грн, в то же время в областях, приближенных к линии фронта, таких как Херсонская, цена не изменилась и составляет 23 000 грн за гектар", -  констатировал в колонке на "Экономической правде" заместитель министра аграрной политики и продовольствия Денис Башлык.

 

Сколько могут платить по договорам аренды сельхозземли?

Размер возможной платы за пользование сельскохозяйственной землей (или общеизвестная арендная плата за пай) может не намного превышать размер налога на этот участок.

В частности, законодательно предусмотрен минимальный налог в 1500 грн с каждого гектара, который не в аренде. В то же время средняя годовая плата за аренду 1 га земельных долей (паев) может быть чуть более 1700 грн. Хотя это опять же средний уровень, а в целом законодательно предусмотрена возможность получения платы на уровне до 8% от НДО.

Для земель разного назначения предусмотрен разный размер налога на землю. В частности, в отношении сельскохозяйственных угодий этот налог составляет не менее 0,3% и не более 1% НДО.

Согласно Налоговому кодексу, сельскохозяйственные угодья – это пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежи.

То есть, несмотря на устоявшиеся представления, сельхозземля – это не обязательно поле, на котором выращивают зерновые или масличные культуры.

Разновидности земель: что важно знать?

В целом, земли в Украине делятся на 9 категорий, среди которых земли сельскохозяйственного, лесохозяйственного, рекреационного назначения, земли жилой и общественной застройки, промышленности и так далее. Каждая из этих категорий имеет специфический правовой режим.

Относительно земли сельскохозяйственного назначения, то по каждому виду ее использования Земельный кодекс устанавливает отдельные требования.

Даже в пределах одной категории конкретные земельные участки могут быть с разными видами целевого назначения или совмещать их. Ибо целевое назначение земельного участка – это, в сущности, определенная документацией по землеустройству (в определенном установленном законом порядке) возможность использования этого надела.

Владелец по своему усмотрению не может его изменить. Для этого требуются отдельные специальные согласительные процедуры и соответственно – дополнительные расходы.

Хотя некоторые участки могут иметь сразу несколько назначений. И это важно учитывать при покупке.

"Есть такие документы, где участок имеет сразу несколько назначений: и под огород, и под застройку, и под коммерцию", – рассказала LIGA.net первая вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Лариса Ставинога.

Будет ли цена на землю расти?

Несмотря на общее устоявшееся мнение о том, что земли сельскохозяйственного назначения будут активно дорожать уже в ближайшие годы, специалисты указывают, что ее покупка сейчас – это "длинная" инвестиция, от пяти лет минимум.

На практике, как мы видим, за первый год войны цены на этот ресурс даже снизились в определенных регионах.

До войны говорилось, что рынок ожидает активный рост после снятия ограничений на продажу земель юридическим лицам в 2024 году. Сейчас тот же Денис Башлык довольно сдержанно оценивает возможный рост стоимости благодаря этому на уровне 40%, и то "в некоторых регионах". Очевидно, пока идет война, об активном росте рынка речь не идет.

"Земля – это инвестиция, вложение денег с перспективой. Однако это не быстрая перспектива – пять лет и дальше", – отмечает Лариса Ставинога.

Какие земли лучше покупать?

Если вы не планируете заниматься сельскохозяйственным производством, вам лучше сконцентрироваться на инвестициях в земли, которые имеют целевое назначение, позволяющее строить жилье на участках.

"Когда мы говорим о землях сельскохозяйственного назначения, то сейчас, на фоне падения цен, крупные агрохолдинги в первую очередь их активно скупают. Там, кроме цены, есть ряд особенностей, делающих их интересными именно для сельхозпроизводителей, – отмечает Лариса Ставинога. – Если смотреть на коммерческие земли (те же фасадные участки вдоль автомагистралей – под СТО, магазины), то там свои особенности: на них цены немного упали с начала войны, однако не существенно. Там еще нужно поискать варианты. И это всегда было не так просто".

Для тех, кто не собирается заниматься агропроизводством или строить коммерческие объекты, по мнению эксперта, лучшим будет вариант покупки земель под жилую застройку либо под садово-огородное хозяйство, на которых у нас тоже можно построить дом и хозяйственные постройки.

Цены на такие участки в пределах 30-километровой зоны вокруг Киева сейчас составляют около $1000 за сотку. Притом что до войны такая земля стоила от $2000.

Правда, если вы собираетесь на ней строить, то следует помнить о стоимости строительных работ и стройматериалов, которые растут в цене из-за логистических проблем импорта и спроса, превышающего предложение.

Квартира или земля: какая инвестиция выгоднее?

В отличие от земли, стоимость квартир в Киеве (традиционно на одном из крупнейших рынков жилой недвижимости страны по объемам) по состоянию на середину 2023 года уже почти достигла уровня, который был до начала большой войны.

При июльских ценах на однокомнатную в Киеве в 2023 году на уровне $40 000, или же свыше $1100 за квадратный метр, и цене на ее аренду около 10 000 грн в месяц, вернуть инвестицию и начать получать доходы вы сможете не ранее чем через восемь лет.

И военные риски в случае такой инвестиции больше, потому что есть постоянная угроза физического уничтожения от вражеских прилетов, даже в самых спокойных регионах страны.

При нынешних ценах на землю можно надеяться продать ее, даже с прибылью, несколько раньше. К тому же при покупке земли уплачивается меньший уровень налогов и сборов, чем при покупке квартиры.

Хотя это, опять же, перспектива, которая может растянуться на годы и будет реальнее только после окончания войны. А все это время участок, в отличие от квартиры, не будет генерировать доход в виде квартплаты и может потребовать еще дополнительных вложений.

Покупка квартиры сейчас требует от желающих наличия тех же $40 000, а для инвестиций в земли нужно в разы меньше – от $4000-5000.