Оренда чи акції. Що приносить більший дохід в довгу

Купити нерухомість чи цінні папери? Як зберегти та примножити заощадження за їх допомогою? Яка у кожного з цих інструментів дохідність та можливість генерувати пасивний дохід, які потенційні ризики таких інвестицій?

Як оцінити стратегії інвестування за трьома параметрами: ризик, дохідність, ліквідність.

Відповіді на ці питання – в конспекті відео з Youtube-каналу "Сімейний бюджет".

Цінні папери та нерухомість – ризики інвестування

Для порівняння візьмемо умовний інвесткапітал $200 000. Горизонт інвестування – 15 років.

Нерухомість – абсолютно зрозумілий для українців фізичний актив. До 2022 року багатьом здавалося, що це найбільш гарантований інвестиційний інструмент. З початком великої війни можливості пошкодження, знищення чи окупації ворогом території, на якій розміщується цей об'єкт, зробили такі інвестиції набагато ризикованішими.

Інвестиції у фондовий ринок теж є певною мірою ризикованими. Ринки доволі часто "падають". Тому вважається, що більш гарантованим є вклад до ETF-фонду, або ж у державні цінні папери, наприклад – українські облігації внутрішньої держпозики (ОВДП) чи казначейські облігації США.

ETF-фонд – Exchange Traded Fund – формується на базі "кошика" акцій різноманітних компаній.

Беззаперечною перевагою портфелів ETF-фондів є те, що вони містять акції тисяч компаній зі всього світу. Таким чином, навіть банкрутство декількох із них інвестор не відчуває критично.

Щодо казначейських облігацій США, вони мають найвищий кредитний рейтинг. Саме тому їх заведено вважати найменш ризиковим активом.

Але інвестори не купують акції власноруч. Акціями чи облігаціями торгують посередники – брокери. Вони працюють у спеціалізованих компаніях. Ці компанії теж можуть збанкрутувати. В цьому випадку варто розуміти – в переважній більшості інвесткомпаній цінні папери клієнтів зберігаються не у самого брокера, а в депозитарії.

У разі необхідності інвестор завжди може перевести цінні папери від одного брокера до іншого. Також у США, наприклад, додатково працює страхування інвестицій із покриттям до $500 000.

Нерухомість та цінні папери – дохідності та капіталізація

Щодо житла, середня дохідність під час здавання квартири в довгострокову оренду в Києві близько 7%. Такі цифри озвучують гравці ринку. Але це без урахування супутніх витрат орендодавця.

Багато хто не враховує амортизацію, або ж так званий фонд майбутніх оновлень та поточних ремонтів. А це щонайменше 10-15% від орендного доходу.

Тепер про податки. Зокрема – податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір. Це 23% від суми отриманої оренди, якщо ви здаєте майно як фізична особа. Або 3-5% під час укладання договору оренди як фізична особа-підприємець (ФОП). Також є щорічний податок на нерухоме майно від страхування квартири. Сумарно ще близько 1,5-2% від отриманого доходу.

Також під час здавання в оренду нерухомості варто враховувати витрати свого особистого часу на управління, розміщення оголошень, заселення, виселення та обслуговування власних квадратних метрів, контролю оплати комунальних послуг та поточні ремонти.

Таким чином загальний чистий дохід від оренди квартири з урахуванням всіх супутніх витрат може становити навіть близько 5% річних від вартості житла.

Тепер щодо капіталізації вартості нерухомості.

Якщо подивитись на динаміку зміни ціни та вартість однокімнатної квартири в Києві за останні 10 років (за даними спеціалізованого сайту ЛУН), побачимо, що тільки доволі короткий часовий інтервал – 2018 і 2021 роки – показав певну спекулятивну дохідність. Довгостроковий ціновий тренд щодо вартості квадратних метрів в Україні все ще негативний.

Розглянемо дохідність класичного інвестиційного портфеля з акцій та облігацій у пропорції 60 на 40.

Середня історична дохідність такого портфеля за понад 50 років становить близько 7% річних. Але вже після сплати всіх податків та курсових різниць.

Хоча, знову ж таки, під час операцій із поповнення рахунку, купівлі та продажу, виведення коштів на рахунок практично завжди потрібно сплачувати комісію.

Нерухомість та цінні папери – швидкість повернення коштів

Військові ризики мають суттєвий вплив на ринок житла. З початком війни ціни просіли, а попит скоротився, тому на сьогодні в Україні ринок нерухомості формує покупець.

Та навіть у мирні часи продаж квартири – справа не одного дня й потребує часу на підготовку об'єкта до продажу. Пошук покупця, перегляди, погодження деталей угоди й, власне, навіть її укладення займають щонайменше тижні.

Щодо цінних паперів, то тут можливість повернення своїх коштів в рази швидше. Зараз купити або продати за ринковою вартістю акції чи облігації на момент угоди можна фактично за лічені хвилини. А фізичне отримання грошей на рахунки, навіть якщо торги відбулися в США і потрібен час на міжбанківський SWIFT-переказ, буде тривати не більш ніж кілька днів.

Хоча в будь-яких інвестиціях варто дотримуватись правила "різних кошиків". Тобто покладатись тільки на цінні папери теж не варто. Дуже добре, коли це добре диверсифікований портфель, який включає і нерухомість, і доходи з фінансових ринків.