Аренда или ссуда – какой договор лучше подходит для ФОП и в каких случаях

Договоры ссуды или аренды требуются физлицам-предпринимателям (ФОП) как один из признаков реальности бизнеса. В частности, чтобы указать, где работаете и храните свой товар.

Их могут запросить в Государственной налоговой службе (ГНС).

На них обращают внимание во время проведения финансового мониторинга со стороны банков или, например, Нової пошти.

Когда эти договоры целесообразно заключать? Какие финансовые и юридические нюансы в каждом из них?

Объяснение по этим вопросам дает адвокат Богдан Янкив. LIGA.net с разрешения автора публикует конспект с его YouTube-канала.

Договоры аренды и ссуды: особенности и отличия

По договорам аренды недвижимость передается в использование за определенную плату на определенный срок. То есть при их заключении есть два ключевых признака: во-первых, это срок, во-вторых, это плата.

И если вы хотите заключить договор аренды безвозмездно, то вы нарушите его обязательные признаки. В результате – он будет считаться недействительным.

Более того, в отношении договоров аренды важно помнить, что если в них указать цену формально, например, одна гривня, то будет угроза доначислений со стороны налоговиков.

Дело в том, что Налоговая служба во всех своих разъяснениях акцентирует внимание и настаивает, что цена в договоре аренды должна формироваться согласно методике определения минимальной суммы арендного платежа.

Это значит, что на проверке ГНС все равно доначислит цену до минимально возможной. И именно от этого будут считать все возможные налоги, обороты и другие налоговые показатели.

Но если этот же объект безвозмездно передать уже по договору ссуды, никаких нарушений законодательства и претензий от налоговиков не будет. Его можно заключать с кем угодно. Это могут быть как родственники, так и не родственники.

Договоры ссуды: кейсы возможного использования для ФОП

Вариант первый. У вас нет прав собственности на недвижимость, но есть намерение зарегистрировать там кассовый аппарат. К примеру, когда вы прописаны в доме своих родителей.

Для этого нужно подавать в Налоговую службу форму 20 ОПП – уведомление об объектах налогообложения или объектах, связанных с налогообложением или через которые осуществляется деятельность.

Поэтому, чтобы вы могли безвозмездно пользоваться для бизнеса этим объектом недвижимости, между вами и родителями-собственниками, следует заключить договор ссуды.

Вариант второй. Если вы хотите пользоваться имуществом члена семьи. К примеру, у вашей жены есть коммерческое помещение, в котором вы, как муж, хотели бы открыть свой магазин. Но Налоговая акцентирует внимание и настаивает, что использовать такое имущество может только тот, кому оно принадлежит и на кого оно зарегистрировано.

Здесь также договором ссуды можно увязать ваш бизнес и имущество жены, чтобы законно бесплатно осуществлять предпринимательскую деятельность в этом помещении.

Вариант третий. Вы, как ФОП, хотели бы сдать квартиру бабушки в аренду. Тогда договором ссуды передаете квартиру в пользование от бабушки на ФОП. Но при этом очень важно записать цель передачи. А именно – для сдачи в аренду. Далее сдаете ее и уплачиваете налог как ФОП.

Вариантов использования договора ссуды на самом деле очень много. Многое зависит от вашей цели. Но ключевые опции именно такие.

Компенсации ремонта при аренде и ссуде: что нужно знать ФОП?

Договор аренды позволяет предусмотреть пункты, которые дают возможность арендатору проводить как капитальный, так и текущий ремонт объекта недвижимости и компенсировать их стоимость в случае досрочного его разрыва.

В договоре ссуды могут быть только привычные расходы на поддержание состояния имущества – оплату коммунальных услуг. Он не может предусмотреть ни одного текущего или капитального ремонта.

То есть в этом случае компенсацию ремонтов от собственника имущества даже в случае досрочного расторжения договора получить нельзя.

Что можно передать в ссуду?

В ссуду можно передать любой объект и даже денежные средства. То есть фактически ссудить все, что можно потом обратно вернуть. Это могут быть земельные участки. Это могут быть транспортные средства. Это могут быть денежные средства, мебель, оборудование, техника или другие предметы для личного либо предпринимательского пользования.

Здесь важно знать – если объект берется в ссуду или аренду до трех лет, нотариально ничего заверять совершенно не нужно. Достаточно простой письменной формы договора, подписанного двумя сторонами.

Если срок пользования или аренды свыше трех лет, то нужно заключать именно нотариально заверенный договор ссуды или аренды. Его нотариус уже будет регистрировать в государственном реестре.

Отчетность по договорам аренды или ссуды – риски штрафов для ФОП

Сообщать о том, что ФОП пользуется определенным объектом недвижимости следует согласно форме 20 ОПП. Именно она показывает все объекты движимого или недвижимого имущества, которые ФОП использует при осуществлении своей предпринимательской деятельности.

Договоры и ссуды, и аренды не исключение. Поэтому должны быть указаны в форме 20 ОПП. Например, как уже отмечалось – когда необходимо регистрировать кассовый аппарат.

Если их не указать в форме 20 ОПП, то вполне возможны проблемы с прохождением финансового мониторинга. Также сохраняется риск штрафов за неуказание договора в этой форме. Он может составить 1020 гривен согласно статье 121 Налогового кодекса.

Хотя сейчас наложение этих штрафов не является распространенной практикой.